Överföring - Conveyancing

I lag, överlåtelsehandlingar är överföringen av juridiska titel av fast egendom från en person till en annan, eller beviljandet av en belastning som en inteckning eller panträtt . En typisk överföringstransaktion har två huvudfaser: utbyte av kontrakt (när rättvisa intressen skapas) och slutförande (kallas även avveckling, när laglig äganderätt passerar och rättvisa rättigheter sammanfogas med den juridiska titeln).

Försäljning av mark styrs av lagar och praxis i den jurisdiktion där marken ligger. Det är ett lagkrav i alla jurisdiktioner att avtal om försäljning av mark ska vara skriftliga. Ett utbyte av kontrakt innebär att två kopior av ett köpekontrakt undertecknas, varav ett exemplar behålls av varje part. När parterna är tillsammans skulle båda vanligtvis underteckna båda kopiorna, varav en kopia behålls av varje part, ibland med en formell överlämning av en kopia från en part till den andra. Det är dock vanligtvis tillräckligt att endast den kopia som varje part behåller signeras endast av den andra parten - därför "byts" kontrakt ut. Denna regel gör det möjligt att "utbyta" kontrakt via post. Båda kopiorna av köpeavtalet blir bindande först efter att varje part har en kopia av kontraktet undertecknad av den andra parten - det vill säga att bytet sägs vara "komplett". Ett utbyte med elektroniska medel är i allmänhet otillräckligt för ett utbyte, om inte lagstiftningen i jurisdiktionen uttryckligen bekräftar sådana underskrifter.

Det är köparen av fast egendom som ansvarar för att se till att han eller hon får en god och säljbar äganderätt till marken - det vill säga att säljaren är ägare, har rätt att sälja fastigheten, och det finns ingen faktor som skulle hindra en inteckning eller återförsäljning. Vissa jurisdiktioner har lagstiftat vissa skydd för köparen, förutom köparens förmåga att göra sökningar som rör fastigheten.

Ett transportsystem är vanligtvis utformat för att säkerställa att köparen säkrar äganderätten till marken tillsammans med alla rättigheter som går med marken, och meddelas om eventuella begränsningar innan köpet. Många jurisdiktioner har antagit ett system för markregistrering för att underlätta överföring och uppmuntra tillit till offentliga register och försäkra köpare av mark att de tar bra äganderätt.

England och Wales

I England och Wales sker transporter vanligtvis av en advokat eller en licensierad transportör ; antingen kan anställa eller övervaka en okvalificerad transportör . Det som förmedlas eller överförs är en mark eller egendom som historiskt (särskilt i England) kan inkludera "meddelandet", som skulle vara den huvudsakliga bostaden, och som kan inkludera en fruktträdgård, eventuella uthus och curtilage om den finns. Den inhemska transportmarknaden är priskonkurrenskraftig, med ett stort antal advokat- och transportföretag som erbjuder liknande tjänster. Det är möjligt för någon att utföra sin egen transport, men det är arbetskrävande. Om transaktionen innebär en inteckning är det nästan säkert att långivaren kommer att insistera på att en advokat används för transporten.

Det är en vanlig myt att förmedling måste utföras av en lokal advokat eller transportör. Detta är inte längre fallet, med många transportörer och advokater som utför transaktioner på avstånd med hjälp av e -post och online -teknik.

Det fanns cirka 5 357 företag verksamma på transportmarknaden 2015, men detta antal har minskat från 5 871 året innan. Antalet företag på marknaden är nästan en tredjedel lägre än de 7 779 företagen som registrerade transaktioner 2005, efter en allvarlig transportbrist under lågkonjunkturen.

Enligt engelsk lag är avtal inte juridiskt bindande förrän avtal har bytts ut. Detta ger både fördelen med frihet före kontrakt, men också nackdelen med bortkastad tid och kostnad om affären inte genomförs.

Det vanliga är att köparen förhandlar om ett överenskommet pris med säljaren och sedan organiserar en undersökning och får advokaten (eller transportören) att utföra sina sökningar och förfrågningar före kontrakt. Säljarens advokat eller transportör förbereder utkastet till kontrakt som ska godkännas av köparens advokat. Säljarens advokat kommer också att samla in och förbereda fastighetsinformation som ska lämnas till köparens advokater, i enlighet med Law Society 's National Protocol för inrikes transporter. Vid utförande av fastighetstransaktioner är transportörens roll att utföra due diligence genom att lämna frågor - så kallade Conveyancing Searches - om transaktionsfastigheten. Dessa är utformade för att avslöja faktorer som fastighetsmäklaren eller lantmätaren kanske inte känner till, vilket kan påverka köparens njutning av fastigheten.

Det tar i genomsnitt 10–12 veckor att slutföra en överföringstransaktion, men medan vissa transaktioner är snabbare tar många längre tid. Tidsplanen bestäms av en mängd faktorer - juridiskt, personligt, socialt och ekonomiskt. Under denna period före byte av kontrakt (utbyte är den punkt då transaktionen blir juridiskt bindande) kan vardera parten när som helst och av någon anledning dra sig ur transaktionen, utan juridisk skyldighet gentemot den andra. Detta ger upphov till en risk för gazumping och dess motsatta, gazundering . Transport är en del av kostnaden för att flytta hus i Storbritannien .

Förmedla sökningar

Som en del av fastighetstransaktioner är transportörens roll att utföra due diligence genom att lämna frågor - så kallade sökningar - om den transaktionerade egendomen. Dessa är utformade för att avslöja faktorer som fastighetsmäklaren eller lantmätaren kanske inte känner till, vilket kan påverka köparens njutning av fastigheten.

Fastighetssökningar inkluderar:

Lokala myndighetssökningar - för att avslöja eventuella avgifter eller användningsbegränsningar på fastigheten
Kontrollera 'titelregistret' och 'titelplanen' vid fastighetsregistret - för att bekräfta äganderätt och gräns
Kontroll av översvämningsrisk - från kust-, flod- eller ytvatten
Vattenmyndighetens sökningar - ta reda på om några offentliga avlopp på fastigheten kan påverka tillbyggnader eller byggnadsarbeten.
Korsreparationssökning - för att säkerställa att det inte finns några eventuella kvarvarande medeltida skulder på fastigheten för att hjälpa till att betala för kyrkliga reparationer.
Miljösökning - ger information om förorenad mark på eller runt fastigheten, deponier , tidigare och nuvarande industri, detaljerade översvämningsprognoser, radongasrisk , markstabilitetsproblem och annan relaterad information.
Valfria och platsspecifika sökningar - ibland krävs eller rekommenderas extra sökningar beroende på plats eller typ av egendom eller på grund av särskilda bekymmer från köparen. Dessa kan innefatta:
Tin Mining -sökningar i Cornwall
Gruvsökningar i olika delar av Storbritannien och Cheshire Brine -sökningar
Ytterligare lokala myndighetsfrågor som rörledningar, bullerbegränsande zoner , gemensamt område etc.

Sökleverantörer

Lokala myndighetssökningar, enligt Law Society [1] , är en 'viktig del av förmedlingsprocessen och ger köpare viktig information om frågor som påverkar en fastighet som är registrerad eller registrerad hos den lokala myndigheten. Men genom åren har förseningar med lokala myndighetssökningar fått advokater att beordra en "personlig" sökning, utförd av en tredje part eller en sökleverantör, som besöker rådskontoret och inspekterar och registrerar den information som förvaras av den lokala myndigheten på för transportören eller advokaten.

Privata sökföretag och beställningsplattformar har integrerat fastighetsregisterets data för att påskynda sökordningen, förbättra noggrannheten och minska risken för mänskliga misstag . Ett exempel är användningen av matrikelns nationella rymddataset för att visa gränskartor på skärmen med en levande datalänk för att validera fastighetsplatser.

Skottland

I skotsk lag utförs transport som ett andra steg i frivillig överföring av mark efter avslutad avtalsstadie. Ställningen i Skottland enligt skotsk lag är att kontraktet i allmänhet ingås i ett mycket tidigare skede än i den engelska och walisiska jurisdiktionen . Avtalssteget för överföringen kallas försäljningsmissiver mellan köparen, eller köparens agent, och säljaren eller säljarens agent. Missiver är bokstäver vars kropp innehåller köpekontraktet bildas. När alla avtalsvillkor är överenskomna, sägs missiven vara avslutade, och dessa fungerar som ett bindande kontrakt för försäljning av fastigheten. Normalt är kontraktet villkorat av att saker som att säljarna, innan transaktionen slutförts, kan bevisa att de har god egendom till fastigheten och uppvisa tydliga sökningar från fastighetsregistren och den lokala myndigheten.

Från och med den 1 december 2008 marknadsförs fastigheter till salu med en ”heminformationsrapport”. Denna består av: en enkätundersökning, en energirapport och ett fastighetsfrågeformulär. Hemrapporten är tillgänglig på begäran för potentiella köpare av fastigheten. Datum för slutlig avräkning är i Skottland kallat "datum för inresa", det datum då köparen kan ta ägandet av fastigheten. Själva överföringen av ägandet slutförs först när registreringen av dispositionsdokumentet i Skottlands jordebok har slutförts .

Advokater, förespråkare och licensierade transportörer är de enda individer som är lagligt tillåtna att utföra transporter mot en avgift i Skottland, och som sådana åtnjuter ett transportmonopol, enligt Solicitors (Scotland) Act 1980 avsnitt 32 som skapar ett straffbart brott för alla licensierade personer som förbereder sig förmedlingsdokument i väntan på en avgift.

Australien

De flesta privatägda markerna i Australien är nu reglerade enligt Torrens system för landregistrering , som infördes mellan 1857 och 1875. Vissa skiften är fortfarande oregistrerade och kallas allmänt lagmark. Fastighetsrätt i Australien härrör från engelsk gemensam lag.

Transport i Australien (även kallat en överföring) utförs vanligtvis av en advokat eller en licensierad transportör . Kits finns tillgängliga för köparen för att slutföra processen själva, men på grund av komplexiteten i olika lagar och processer i stat och råd rekommenderas detta vanligtvis inte.

Queensland och New South Wales har en "avkylningstid" på fem dagar för bostadskontrakt. Victoria har en avkylningstid på 3 arbetsdagar på privat försäljning och South Australia har 2 dagar. Under denna tid kan köparen ompröva köpet och, om de så önskar, häva avtalet, i vilket fall köparen kan vara juridiskt bunden att betala 0,25% av inköpspriset till säljaren (0,2% i Victoria). Alla kontrakt har inte en avkylningstid, till exempel när fastigheten köps på auktion eller om köparen påskyndar processen.

En vanlig transport av en advokat eller en licensierad transportör tar vanligtvis 4 till 6 veckor. De flesta företag erbjuder tjänster med fast pris som normalt inkluderar kostnader för sökningar , juridisk rådgivning och andra utlägg. I de flesta stater och territorier inkluderar en typisk transport, men är inte begränsad till, följande:

kontrollera om det finns behållningar och begränsningar på fastigheten
se till att särskilda villkor som nämns i kontraktet är uppfyllda
se till att avgifter , markskatt och vattenförbrukningsavgifter betalas av rätt part
ordna betalning av avgifter och avgifter och statliga uppgifter
utarbetande av juridiska handlingar
för köparen, kontakta köparens finansiärer för att uppfylla deras krav före avveckling
för säljaren, kontakta säljarens finansiärer för att ordna uppgörelse och få utlåning av inteckningar på titeln
arrangera och delta i slutlig uppgörelse.

Sökningar tenderar att ta upp huvuddelen av transporten. På grund av regeringssystemet på tre nivåer (federal, statlig och lokal) måste det säkerställas att säljaren har rätt till alla rättigheter och äganderätt. Mest information hämtas från statliga eller lokala (råd) myndigheter. Det är viktigt att notera att överföringsprocesser, juridisk dokumentation, kontraktskrav och sökkrav varierar mellan varje stat och territorium.

Krav, sökningar och kostnader kan variera mellan jurisdiktioner beroende på lokal fastighetslagstiftning och förordningar. Beroende på omständigheterna i varje fall och beroende på jurisdiktionen kan en titelsökning också omfatta:

registrerad plansökning eller bygga enheter/grupptitlar planera sökning
företaget Sök
förorenad markundersökning
rådets fastighetssökning
full rådets inspektion av journaler
fastighetsskatt Sök
huvudvägar sök.

I och med införandet av den nationella lagstiftningen om elektronisk överföring 2012, är alla australiensiska stater i färd med att övergå till elektronisk överföring i enlighet med statliga mandat. Australiens första onlineöverföring av fastigheter ägde rum i New South Wales 2014 med hjälp av Property Exchange Australia (PEXA) -plattformen.

Förenta staterna

Förmedlingsprocessen i USA varierar från stat till stat beroende på lokala lagkrav och historisk praxis. I sällsynta fall kommer parterna att delta i en formell "avslutning". I en formell avslutning kommer tre advokater att vara involverade i processen: en var och en för att representera köparen, säljaren och bolånehavaren; ofta sitter alla tre runt ett bord med köparen och säljaren och bokstavligen "skickar papper" för att genomföra transaktionen.

Mycket vanligare avslutas transaktionen med hjälp av en spärr . ( Se även Escrow § Fastigheter .) Praxis varierar från stat till stat om vem som utför titelsökningen för att se till att säljaren har eller kan förmedla tydlig egendom, inklusive vilka panträtt som ska betalas och om vem som fungerar som depåhållare . I många stater fungerar advokater fortfarande som spärragent och titelinspektör. I många andra utförs dessa funktioner av licensierade spärragenter som ofta är anslutna till eller till och med anställda av ett ägarförsäkringsbolag. Vissa använder en blandning, till exempel att få en advokat att genomföra spärren medan titelutredningen hanteras av försäkringsbolaget eller dess agent.

För att skydda sig från defekter i titeln kommer köpare ofta att köpa egendomsförsäkring för närvarande för sig själva. De kommer nästan alltid att behöva köpa en försäkring för sin långivare som villkor för lånet.

I de flesta stater görs en potentiell köpares köpebud i form av ett skriftligt kontrakt och bunden med en deposition på köpeskillingen. Erbjudandet kommer att innehålla villkor (till exempel värdering, godkännande av titel, inspektion , beläggning och finansiering) enligt vilka köparen kan dra tillbaka erbjudandet utan att förlora depositionen. När villkoren är uppfyllda (eller avstått) har köparen " rättvis äganderätt " och överföring av intäkter eller kan tvingas genom domstolsbeslut . Det kan finnas andra sista-minuten-villkor för stängning, till exempel "kvaststäda" lokaler, vräkning och reparationer.

Typiska papper vid en överföring inkluderar: handling (er), certifierade checkar , skuldebrev, inteckning, intyg om panträtt, pro rata fastighetsskatter, titelförsäkringsbindemedel och brandförsäkringsbindemedel. Det kan också finnas sidoavtal (t.ex. holdover hyresgäster, leveransavtal, betalning holdback för oacceptabla reparationer), säljarens förköpsrätt för återförsäljning, deklaration av förtroende, eller annan enhet bildning eller konsolidering (inkorporering, begränsad investerare partnerskap, etc.) . Där "tiden är avgörande" har det förekommit fall där hela depositionen förverkas (som likviderat skadestånd ) om överföringen försenas utöver tidsgränserna för köparens händelser, även om köpet är genomfört.

Ord som används för att indikera förmedling eller transportord inkluderar bevilja, utforma, ge och sälja.

Offentlig post

I den romerska traditionen var privata rättigheter till mark verkställbara även om de var hemliga; denna tradition förblev i viss utsträckning i Europa fram till 1800 -talet, men moderna system tillåter inte längre sådan sekretess. I många civilrättsliga länder övervakas fastighetsöverlåtelserna vanligtvis av notarier som, efter en verifiering av due diligence, utför försäljningsbrevet och skickar det till de offentliga registren. Inblandning av civilrättsliga notarier, kvalificerade juridiska experter delegerade av staten (de måste ha en juridisk examen) representerar - förutom en hjälp för de inblandade parterna i fastighetsöverföringsprocessen - också en portvakt för det ekonomiska systemets sundhet. och skydd av utsatta parter.

Languages

In other projects