Fas I miljöbedömning - Phase I environmental site assessment

För andra användningsområden, se nivå 1 (disambiguation) och fas 1 (disambiguation) .
Alla fastigheter kan vara föremål för en fas I ESA.

I USA, en miljö plats bedömning är en rapport som utarbetats för en fastighetsbeståndet som identifierar potentiella eller befintliga miljöförorenings skulder . Analysen, ofta kallad ESA , behandlar vanligtvis både den underliggande marken och fysiska förbättringar av fastigheten. En andel av förorenade platser är " brownfield -platser ". I allvarliga fall kan brownfield -platser läggas till i den nationella prioritetslistan där de kommer att omfattas av US Environmental Protection Agency's Superfund -program.

Själva provtagningen av jord, luft, grundvatten och/eller byggmaterial utförs vanligtvis inte under en fas I ESA. Fas I ESA anses allmänt det första steget i processen för miljökännedom . Standarder för att utföra en fas I-platsbedömning har utfärdats av US EPA och baseras delvis på ASTM i standard E1527-13.

Om en plats anses vara förorenad kan en fas II -miljöbedömning göras, ASTM -test E1903, en mer detaljerad undersökning som involverar kemisk analys för farliga ämnen och/eller petroleumkolväten.

Bakgrund

Redan på 1970 -talet genomförde specifika fastighetsköpare i USA studier som påminner om nuvarande fas I ESA: er för att bedöma riskerna med ägande av kommersiella fastigheter som hade en hög risk av tidigare giftig kemisk användning eller bortskaffande. Många gånger var dessa studier förberedande för att förstå arten av saneringskostnader om fastigheten övervägs för ombyggnad eller förändring av markanvändning .

I USA ökade efterfrågan dramatiskt för denna typ av studier på 1980 -talet efter rättsliga beslut som rör fastighetsägarnas ansvar för att genomföra sanering av webbplatser. Genom att tolka lagen om omfattande miljörespons, ersättning och ansvar från 1980 (CERCLA) har de amerikanska domstolarna slagit fast att en köpare, uthyrare eller långivare kan hållas ansvarig för avhjälpning av farliga ämnesrester, även om en tidigare ägare orsakade kontaminationen. utförandet av en Fas I -miljöbedömning, enligt domstolarnas resonemang, skapar en säker hamn , känd som "Innocent Landowner Defense".

År 1998 betonades behovet av att utföra en fas I ESA genom kongressåtgärder genom att godkänna Superfund Cleanup Acceleration Act från 1998 . Denna lag kräver att köpare av kommersiella fastigheter utför en fas I -studie som uppfyller den specifika standarden för ASTM E1527: Standard Practice for Environmental Site Assessments: Phase I Environmental Site Assessment Process.

Den senaste standarden är "Standarder och praxis för alla lämpliga förfrågningar" 40 Code of Federal Regulations, avsnitt 312 som drog kraftigt från ASTM E1527-13, som är ASTM-standarden för att utföra "All Lämplig undersökning" (AAI) för miljöbedömningen av en fast egendom. Tidigare riktlinjer för ASTM E1527-standarden var ASTM E1527-97, ASTM E1527-00 och ASTM E1527-05.

Köpare av bostadsfastigheter behöver bara genomföra en platsbesiktning och undersökning av titelkedja.

Utlösande åtgärder

Det finns flera olika anledningar till att en fas I -studie ska utföras, den vanligaste är:

  • Köp av fast egendom av en person eller enhet som inte tidigare ägt ägande .
  • Övervägande av en ny långivare att ge ett lån på ämnet fastigheter .
  • Partnerskapsköp eller huvudfördelning av ägandet.
  • Ansökan till en offentlig myndighet om ändring av användningen eller annat diskretionärt tillstånd för markanvändning.
  • Befintlig fastighetsägares önskan att förstå fastighetens giftiga historia.
  • Tvång från en tillsynsmyndighet som misstänker giftiga förhållanden på webbplatsen.
  • Avyttring av fastigheter

Omfattning

Granskning av marken innefattar att granska potentiella markförorening , grundvatten kvalitet, ytvattenkvalitet och ibland frågor om farligt ämne upptag av biota . Undersökningen av en plats kan innefatta: definition av eventuella kemiska rester inom strukturer; identifiering av eventuellt byggmaterial som innehåller asbest ; inventering av farliga ämnen som lagras eller används på plats; bedömning av mögel och mögel ; och utvärdering av andra parametrar för inomhusluft .

Asbestinnehållande material undersöks normalt inte under en fas I-platsinspektion, men misstänkt byggmaterial kan noteras

Beroende på exakta protokoll som används, finns det ett antal variationer i omfattningen av en fas I -studie. Uppgifterna som listas här är vanliga för nästan alla fas I ESA:

  • Genomförande av ett besök på plats för att se nuvarande förhållanden (rester av kemiskt spill, återstopp av vegetation , etc.); användning av farliga ämnen eller petroleumprodukter (närvaro av lagertankar ovan mark eller underjordiska , lagring av syror etc.); och utvärdera eventuell miljöfarlig platshistorik.
  • Utvärdering av risker för angränsande fastigheter på föremålets egendom
  • Granskning av federala, statliga, lokala och stamregister till avstånd som anges i ASTM 1528- och AAI -standarder (från 1/8 till 1 mil beroende på databasen)
  • Intervju med personer som är kunniga om fastighetshistoriken (tidigare ägare, nuvarande ägare, nyckelplatschef, nuvarande hyresgäster, grannar).
  • Undersök kommunala eller länsplaneringsfiler för att kontrollera tidigare markanvändning och beviljade tillstånd
  • Utför filsökningar med offentliga myndigheter (statens vattenstyrelse, brandkår , länshälsovården, etc.) som har tillsyn över vattenkvaliteten och jordföroreningar .
  • Undersök historisk flygfotografering i närheten.
  • Undersök aktuella USGS -kartor för att granska dräneringsmönster och topografi .
  • Undersök titelkedjan för miljölån och/eller begränsningar för verksamhet och markanvändning (AUL).

I de flesta fall outsourcas de offentliga filsökningarna, historisk forskning och titelundersökningar till informationstjänster som är specialiserade på sådana aktiviteter. Icke-omfattande föremål i en fas I-miljöbedömning av fas I kan inkludera visuella inspektioner eller inspelningar av granskningssökningar efter:

  • Asbest som innehåller byggmaterial (ACBM)
  • Blybaserad färg
  • Bly i dricksvatten
  • Forma
  • Radon
  • Våtmarker
  • Hotade och hotade arter
  • Kvicksilverförgiftning
  • Skräpflöde
  • Risk för jordbävning
  • Ånginträngning
  • Framväxande föroreningar

Observationer av icke-omfattande artiklar kan rapporteras som "fynd" på begäran av rapportanvändaren, men dessa artiklar utgör inte erkända miljöförhållanden.

Förberedare

Ofta används ett tvärvetenskapligt tillvägagångssätt för att sammanställa alla komponenter i en fas I-studie, eftersom färdigheter i kemi , atmosfärisk fysik , geologi , mikrobiologi och till och med botanik ofta krävs. Många av förberedarna är miljövetare som har utbildats för att integrera dessa olika discipliner. Många stater har professionella registreringar som är tillämpliga på förberedarna av fas I ESA; Till exempel hade delstaten Kalifornien en registrering med titeln "California Registered Environmental Assessor Class I or Class II" fram till juli 2012, då den tog bort detta REA -certifieringsprogram på grund av budgetnedskärningar.

Under ASTM E 1527-13 anges parametrar för vem som är kvalificerad att utföra fas I ESA. En miljöproffs är någon med:

  1. en aktuell yrkesingenjör eller professionell geologlicens eller registrering från en stat eller amerikanskt territorium med 3 års motsvarande heltidserfarenhet; eller
  2. en kandidatexamen eller högre examen från en ackrediterad institution för högre utbildning inom en teknik- eller vetenskapsdisciplin och 5 års motsvarande heltidserfarenhet; eller
  3. har motsvarande 10 års heltidserfarenhet.

En person som inte uppfyller en eller flera av dessa kvalifikationer kan hjälpa till med genomförandet av en fas I ESA om individen står under överinseende eller ansvarig ansvar för en person som uppfyller definitionen av en miljöprofessor när han avslutar sådana aktiviteter.

De flesta platsbedömningar utförs av privata företag oberoende av ägaren eller den potentiella köparen av marken.

Exempel

Även om det finns otaliga webbplatser som hittills har analyserats i USA, kommer följande lista att fungera som exempel på ämnet:

Internationellt sammanhang

I Japan, med antagandet av 2003 års lag mot jordföroreningar , finns det en stark rörelse för att genomföra fas I -studier mer rutinmässigt. Minst en jurisdiktion i Kanada ( Ontario ) kräver nu slutförande av en fas I innan vissa typer av industriella fastigheter överförs. Vissa delar av Europa började genomföra fas I -studier på utvalda fastigheter på 1990 -talet, men saknar fortfarande den omfattande uppmärksamhet som ges till praktiskt taget alla större fastighetstransaktioner i USA.

I Storbritannien beskrivs förorenad markreglering i miljölagen 1995 . Den miljöbyrån i England och Wales har tagit fram en uppsättning av vägledning; CLEA ett standardiserat tillvägagångssätt för bedömning av markföroreningar. En fas 1 -skrivbordsstudie krävs ofta för att stödja en planeringsapplikation. I Storbritannien måste dessa rapporter sammanställas av en "kompetent person".

Andra typer av miljöbedömningar

Lagring och hantering av toxiner bedöms för varje plats inom en fas I -studie.

Det finns flera andra rapporttyper som har en viss likhet i namn eller detaljgrad med fas I -utvärdering av miljön i fas I:

Fas II Environmental Site Assessment är en "påträngande" undersökning som samlar in originalprover av mark, grundvatten eller byggmaterial för att analysera kvantitativa värden av olika föroreningar. Denna undersökning utförs normalt när en fas I ESA fastställer sannolikheten för kontaminering på platsen. De mest frekventa substanser testats är petroleumkolväten , tungmetaller , pesticider , lösningsmedel , asbest och mögel.

Fas III Miljöplatsbedömning är en undersökning som innefattar sanering av en plats. Fas III -undersökningar syftar till att avgränsa den fysiska omfattningen av kontaminering baserat på rekommendationer från fas II -bedömningar. Fas III -undersökningar kan omfatta intensiv testning, provtagning och övervakning, "öde och transport" -studier och annan modellering och utformning av genomförbarhetsstudier för sanerings- och avhjälpningsplaner. Denna studie omfattar normalt bedömning av alternativa saneringsmetoder, kostnader och logistik. Den tillhörande reportagen beskriver de åtgärder som vidtagits för att utföra sanering av platsen och uppföljningskontrollen för kvarvarande föroreningar.

Begränsad fas I -miljöbedömning av fas I är en avkortad fas I ESA, som normalt utelämnar ett eller flera arbetssegment, till exempel webbplatsbesök eller vissa av filsökningarna. När fältbesökskomponenten raderas kallas studien ibland en transaktionsskärm .

Miljöbedömning har lite att göra med ämnet ansvar för farligt ämne, utan är snarare en studie som är preliminär till en miljökonsekvensbeskrivning , som identifierar miljöpåverkan av en markutvecklingsåtgärd och analyserar en bred uppsättning parametrar, inklusive biologisk mångfald , miljöbuller , vattenföroreningar , luftföroreningar , trafik , geotekniska risker, visuella effekter, allmänna säkerhetsfrågor och även farliga ämnen.

SBA Phase I Environmental Site Assessment betyderalla fastigheter som köps genom USA: s Small Business Administration 504 Fixed Asset Financing Program kräver specifika och ofta högre due diligence -krav än vanliga fastighetstransaktioner . Kraven på due diligence fastställs enligt NAICS -koder som är kopplade till egendomen tidigare. Det finns 58 specifika NAICS -koder som kräver fas I -undersökningar. Dessa inkluderar, men är inte begränsade till: begravningsbyråer, kemtvätt och bensinstationer . SBA kräver också att fas II -miljöbedömning utförs på alla bensinstationer som har varit i drift i mer än 5 år. Tilläggskostnaden för att göra denna bedömning kan inte inkluderas i det belopp som begärs i lånet och tillför låntagaren betydande kostnader.

Freddie Mac/Fannie Mae Phase I Environmental Site Assessments [2] är två specialiserade typer av fas I ESA: er som krävs när ett lån finansieras genom Freddie Mac eller Fannie Mae. Arbetsomfattningarna är baserade på ASTM E1527-05-standarden men har specifika krav, inklusive följande: procent och omfattning av fastighetsinspektionen; krav för radontestning; asbest- och blybaserad färgprovning och drift- och underhållsplaner (O&M) planerar att hantera de faror som finns; bly i dricksvatten; och mögelinspektion. För bostadsrätter kräver Fannie Mae en fas I ESA när som helst den första garantianalysen indikerar miljöhänsyn.

HUD Fas I Environmental Site Assessment The US Department of bostäder och stadsutveckling kräver också en fas I ESA för varje villa under konstruktion som vill erbjuda en FHA försäkrade lån till potentiella köpare.

Se även

Referenser