Högsta och bästa användning - Highest and best use
Högsta och bästa användningen , eller högsta eller bästa användningen ( HBU ), är ett koncept som har sitt ursprung i tidiga ekonomer som Irving Fisher (1867-1947), som konceptualiserade idén om maximal produktivitet. En av termens tidigaste citat återfinns i protokollet från Maine Legislature redan 1831 när man talade om bedömning och värdering av fastigheter: "... marken klassificerades före en sådan ändring av användningen, hade sådan fastighet bedömts på bästa och bästa sätt ... "Det är konceptet i fastighetsbedömning som visar hur det högsta värdet för en fastighet uppnås. I alla fall där marknadsvärdet av fast egendom eftersträvas måste värdet baseras på dess bästa och bästa användning. Högsta och bästa användning är alltid den användning som skulle ge det högsta värdet för en fastighet, oavsett dess faktiska nuvarande användning.
Definitioner av högsta och bästa användning
Appraisal Institute of Canada definierar termen högsta och bästa användning som:
Den rimligen troliga och lagliga användningen av egendom, som är fysiskt möjlig, lämpligt stöd och ekonomiskt genomförbar, och som resulterar i högsta värde.
Den Bedömning Institute definierar högsta och bästa användning på följande sätt:
Den rimligen troliga och lagliga användningen av ledig mark eller en förbättrad fastighet som är fysiskt möjlig, lämpligt stöd, ekonomiskt genomförbar och som resulterar i högsta värde. De fyra kriterier som den högsta och bästa användningen måste uppfylla är laglig tillåtlighet, fysisk möjlighet, ekonomisk genomförbarhet och maximal produktivitet. Alternativt är den sannolika användningen av mark eller förbättrad egendom - specifik med avseende på användaren och tidpunkten för användningen - som stöds tillräckligt och resulterar i det högsta nuvärdet. ".
I vissa fall kan en föreslagen användning vara den högsta och bästa användningen men för vissa kostnader som förändrar nettoekonomin. Ett exempel kan vara en industriellt använd plats som nu kan användas lagligt för höghus, men skulle kosta så mycket för att städa (åtgärda) att värdet som det används för närvarande är högre. I så fall, om det kan fortsättas, kan den befintliga industriella användningen vara den bästa och bästa användningen. I vissa fall får utvärderarna specifika instruktioner om en antagen högsta och bästa användning. Denna användning klarar kanske inte de tester som diskuteras nedan som en legitim högsta och bästa användning, och kan mycket väl ge ett annat värde. Ett exempel på detta kan vara en värdering av parkområdet, där värderingsmannen har fått i uppdrag att ignorera alla andra möjliga användningsområden. Vidare kan den högsta och bästa användningen av en fastighet vara en klass av användningar (såsom detaljhandel eller flerfamilj) snarare än en specifik användning (dvs. utveckling av en snabbmatsrestaurang).
Test av högsta och bästa användning
För att bestämma den maximala potentialen för en fastighet måste utvecklare av markanvändning ofta inleda en trestegsanalys som omfattar fastighetsanalys, rättighets- och begränsningsanalys och marknadsanalys. För att kunna betraktas som den bästa och bästa användningen av en fastighet måste dock eventuell användning klara en serie tester. Den exakta definitionen av högsta och bästa användning varierar, men i allmänhet måste användningen vara följande:
- lagligt tillåtet
- fysiskt möjligt
- ekonomiskt genomförbart
- maximalt produktiv
Lagligt tillåtet
Endast de användningar som är eller kan vara lagligt tillåtna är potentiella högsta och bästa användningsområden. Detta kan utesluta användningar som inte är, och troligtvis inte blir, tillåtna genom zonindelning , planering av markanvändning , användning som är förbjuden enligt statliga föreskrifter och användningar som är förbjudna enligt handlingar eller förbund.
Fastigheter med en användning som föregår befintlig zonindelning eller andra fastighetsbestämmelser kan vara juridiskt oförenliga . Sådana användningsområden är generellt lagliga även om de inte uppfyller gällande zonindelning eller andra regler. Eftersom deras användning föregick dessa regler är de "farfarna". Dock kan vissa sådana användningar inte reproduceras om den juridiskt icke-överensstämmande förbättringen förstörs eller skadas bortom en viss punkt.
"Lagligt tillåtet" kan vara ett knepigt begreppsmässigt test, för även användningar som för närvarande inte är tillåtna kan övervägas. Detta händer när det finns en rimlig möjlighet (minst 50%) att reglering, zonindelning, handling begränsning etc. kan ändras för att tillåta den föreslagna användningen.
Fysiskt möjligt
Eventuell användning måste vara fysiskt möjlig med tanke på webbplatsens storlek, form, topografi och andra egenskaper. Till exempel skulle ett lager på 40 000 kvadratfot (3 700 m 2 ) inte passa på en plats på 930 m 2 ; därför skulle användningen misslyckas med det fysiska möjlighetstestet.
Ekonomisk genomförbarhet
Den bästa och bästa användningen av en fastighet måste vara ekonomiskt genomförbar: den föreslagna användningen av en fastighet måste generera tillräckliga intäkter för att motivera byggnadskostnaderna plus en vinst för utvecklaren. När det gäller en förbättrad fastighet med en uppenbar återstående ekonomisk livslängd är frågan om ekonomisk genomförbarhet irrelevant. När det gäller en förbättrad fastighet med begränsad återstående ekonomisk livslängd blir frågan om ekonomisk genomförbarhet en fråga om den maximalt produktiva användningen av webbplatsen. Om markvärdet som tomt överstiger fastighetens värde som förbättrad minus återföring / rivningskostnader blir ombyggnad av tomten den maximalt produktiva användningen av fastigheten och fortsatt användning av befintliga förbättringar som inte representerar det högsta netto webbplatsens värde anses vara ekonomiskt omöjligt.
Maximalt produktiv användning
Slutligen måste användningen generera den högsta nettoavkastningen (vinsten) till utvecklaren. En fastighet som hypotetiskt kan utvecklas med bostads-, kommersiell eller industriell utveckling kan bara ha en av dessa användningsområden som sin bästa och bästa användning. Dessa tre hypotetiska utvecklingsscenarier följer för att illustrera testet för maximal produktiv användning.
Pris på webbplatsen: $ 100 000 (förblir oförändrad i alla tre exemplen)
Kostnad för att bygga 930 m 2 industriellt lager: 750 000 $
Marknadsvärdet på 10.000 kvm (930 m 2 ) industriell lager: $ 910,000
Resultat för industriell utveckling: 7%
Kostnad för att bygga 1030 kvm (930 m 2 ) detaljhandelscentrum: 1 500 000 dollar
Marknadsvärde på 1030 kvm (930 m 2 ) detaljhandelscentrum: 1840 000 dollar
Resultat för detaljhandelsutveckling: 15%
Kostnad för att bygga 1030 kvm (930 m 2 ) bostadsrätter: 1 200 000 dollar
Marknadsvärde på 1030 kvm (930 m 2 ) bostadsrätter: $ 1,534,000
Resultat för bostadsutveckling: 18%
Som exemplen illustrerar, även om detaljhandelsutvecklingen resulterar i det övergripande högsta marknadsvärdet för utvecklingen, leder bostadsutvecklingsscenariot till den högsta nettoavkastningen till utvecklaren och detta gör det till den maximalt produktiva användningen.
I verkligheten leder kortvariga begränsningar av tillgången på kapital och arbetskraft, oundvikliga konflikter mellan de andra nyckelfaktorerna, liksom utvecklarnas predisponering och erfarenhet, ofta till utveckling som inte är maximalt produktiv, men som är en kompromiss. De är tillräckligt produktiva och tillräckligt säkra för att utvecklaren ska fortsätta, men de är inte maximalt produktiva. James Graaskamp utvecklade fullt ut en modell som tydligare återspeglar denna verklighet och kallade den mest troliga användningen .
Vakant och förbättrat
Testet för högsta och bästa användning tillämpas på en förbättrad fastighet både som förbättrad och som om den är ledig . Vakanta egenskaper ges i allmänhet endast som vakant test. Den högsta och bästa användningen som ledig kan vara densamma eller annorlunda som den högsta och bästa användningen som förbättrad. För förbättrade egenskaper är den första analysen användningen av fastigheten baserat på antagandet att paketet är ledigt. Därefter fokuserar analysen på användningen som ska göras av fastigheten eftersom den för närvarande förbättras. I vilken utsträckning de befintliga förbättringarna skiljer sig från den högsta och bästa användningen som om den är ledig, avslöjar omfattningen av eventuell funktionell föråldring. Vidare finns det tre potentiella åtgärder som kan vidtas beträffande befintliga förbättringar: Bevarande av befintliga förbättringar, modifiering av förbättringarna eller utvecklingsschemat på webbplatsen eller rivning och borttagning av förbättringarna.
Till exempel kan hus A i ett område som är zonindelat för bostadsbruk ha den högsta och bästa användningen som vakant och en högsta och bästa användning som förbättrad som båda är bostäder. Ett liknande hus B i ett kommersiellt zonområde kan ha den högsta och bästa användningen som vakant som utveckling till en kommersiell utveckling, och den högsta och bästa användningen som förbättrad kan vara för fortsatt användning som enfamiljshus.
Om värdet på den kommersiella tomten som är ledig i "Hus B" överstiger värdet på huset som bostad som förbättrat plus rivningskostnader, skulle den totala högsta och bästa användningen av denna fastighet vara det lediga värdet på den kommersiella tomten. Antag till exempel att "Hus B" har ett värde som ett hus på 200 000 dollar och ett platsvärde som ett kommersiellt parti på 250 000 dollar med en kostnad för att riva huset och förbereda platsen till 25 000 dollar. Den bästa och bästa användningen av webbplatsen är att riva huset och sälja webbplatsen som en kommersiell tomt. Marknadsvärdet skulle vara $ 225.000 ($ 250.000 webbplatsvärde minus $ 25.000 rivningskostnad). Men om rivningskostnaderna steg till $ 55 000, skulle den bästa och bästa användningen vara den befintliga bostadsanvändningen, eftersom värdet som kommersiell tomt (nu $ 195 000) inte skulle överstiga det befintliga värdet som bostad.
Detta skulle vara den bästa och bästa användningen av fastigheten, även om den strider mot vad som faktiskt finns. Även om huset inte förstörs och sajten säljs som en kommersiell tomt, är den bästa och bästa användningen den kommersiella tomtanvändningen. Fastighetens marknadsvärde drivs av denna hypotetiska omvandling, även om den aldrig sker, på grund av nyttan som denna potentiella omvandling skulle ge en köpare.
Ekonomisk teori
De ekonomiska begreppen nytta och substitution driver den bästa och bästa användningsanalysen. Den bästa och bästa användningen av en fastighet avgör dess nytta för en potentiell köpare. En köpare kommer inte att betala mer för en fastighet än en konkurrerande fastighet med samma verktyg skulle beordra, medan en säljare skulle acceptera inte mindre än en annan säljare av en jämförbar fastighet.
Andra HBU-överväganden
HBU är en beteckning för att identifiera en enhet som kan ha ett högre värde om den används för ett annat syfte. Det finns många andra liknande begrepp som används i fält relaterade till, men utanför fastighetsbedömning enligt instruktionerna i Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Ett exempel är högre och bättre användning (HBU), som förklaras nedan. Enligt en artikel utarbetad av en enhet som arbetar med US Fish and Wildlife Service, som publicerades på USA: s Fish and Wildlife Service- webbplats:
"Dessa (HBU) definieras som mark som har högre värden för deras icke-trävaror såsom för rekreation och bevarande."
Organisationer som American Society of Farm Managers and Rural Appraisers (ASFMRA), American Society of Appraisers (ASA) och Appraisal Institute har utfärdat vägledning till sina medlemmar om att användningen av icke-ekonomiska värderingskoncept som ovan inte får användas i samband med begrepp som marknadsvärde och högsta och bästa användning vid typiska bedömningsuppdrag. Förespråkare för alternativa värderingsvärden påpekar dock att värdering av mark genom ett rent ekonomiskt perspektiv ofta inte lyckas fånga viktiga fördelar för allmänheten, såsom rent vatten, tilltalande landskap, erosionskontroll och rekreation. Allmänt intressevärde ”” ”är potentiellt det mest kända alternativa värderingskonceptet och har diskuterats av många författare och specifikt behandlat i Uniform Standards for Federal Land Acquisition (UASFLA)” ”.
I utvärderingar bedöms ett företag på sitt bästa eller bästa sätt för att maximera värdet och öka intäkterna. Värdet på en enhet vid sin högsta eller bästa användning får dock inte vara större än värdet på en enhet i dess nuvarande användning om sanering krävs för att konvertera enheten till en annan användning.
Se även
Referenser
- The Appraisal of Real Estate, 12: e upplagan, av Appraisal Institute