CityCenterDC - CityCenterDC
 | |
 The Apartments at City Center - South Building (januari 2017)
| |
| Plats | Washington, DC |
|---|---|
| Koordinater | 38 ° 54'01 "N 77 ° 01'30" W / 38,900343 ° N 77,024959 ° V Koordinater: 38 ° 54'01 "N 77 ° 01'30" W / 38,900343 ° N 77,024959 ° V |
| Status | Slutförd (fas I) |
| Banbrytande | 2011 |
| Beräknad slutförande | 2015; hotellet öppnade 2019 |
| Hemsida | citycenterdc |
| Företag | |
| Utvecklaren | Hines Archstone |
| Tekniska detaljer | |
| Kosta | 950 000 000 US $ |
| Byggnader | 6 |
| Storlek | 10,2 tunnland (4,1 ha) |
| Uthyrbart område | 2 000 000 kvadratmeter (190 000 m 2 ) |
CityCenterDC är en blandad användning utveckling som består av två bostadsrättslägenhet byggnader, två hyreslägenhetsbyggnader, två kontorsbyggnader, ett lyxhotell, och offentlig park i centrala Washington, DC omfattar det 2.000.000 kvadratfot (190,000 m 2 ) och omfattar mer än fem stads block. Utvecklingen på 950 miljoner dollar började byggas den 4 april 2011 på platsen för det tidigare Washington Convention Center - en tomt på 4,1 hektar som avgränsas av New York Avenue NW , 9th Street NW, H Street NW och 11th Street NW . Huvuddelen av utvecklingen var färdigställd och öppet för affärer under sommaren 2015. Lyxhotellet Conrad Washington, DC, öppnade i februari 2019.
Utvecklingen är ett av de största centrumprojekten från 2000-talet i USA och den största stadsutvecklingen på USA: s östkust fram till december 2012 banbrytande av Manhattans Hudson Yards . Det har beskrivits som "ett modernt Rockefeller Center" av Hector Falconer på The New York Times . Washington Posts arkitektkritiker Steven Pearlstein, som skrev 2003, sade att projektet kommer att "omforma" centrala DC
DCs biträdande borgmästare för ekonomisk utveckling karakteriserade projektet 2004 som "grundstenen för ett försök att flytta energikärnan från köpcentret till centrum". DC-borgmästaren Anthony A. Williams sa 2005 att det var "kronprestationen i återfödelsen av vårt centrum". 2007 kallade DC-borgmästaren Adrian Fenty utvecklingen en "levande, arbets- och lekmiljö till skillnad från någon annanstans i DC"
Metro Center och Gallery Place , två av stadens mest trafikerade tunnelbanestationer, ligger inom tre kvarter från utvecklingen.
Geografi
CityCenter upptar en 10 hektar stor tomt i centrala Washington, DC, avgränsad av 11th Street NW i väster, New York Avenue NW i norr, 9th Street NW i öster och H Street NW i söder. 10th Street NW går norr – söder genom CityCenter, och I Street NW går mellan 9th och 10th streets. CityCenter ligger inom några kvarter gångavstånd från både tunnelbanestationerna Metro Center och Gallery Place / Chinatown.
Palmer Alley
Den huvudsakliga ryggraden genom CityCenter är Palmer Alley, ett tre kvarter långt fotgängarcenter som löper öst – väst genom mitten av utvecklingen. Palmer Alley är en av Washington, DC : s enda gågator där motorfordon inte är tillåtna. Det är ofta kantat med offentlig konst
Plaza på CityCenter
Mellan 9 och 10 gator löper Palmer Alley genom ett torg som sträcker sig norr – söder mellan H- och I-gatorna. Platsen har uteplats för flera restauranger, fontäner och en videokonstinstallation.
Parken på CityCenter
Det nordvästra hörnet av CityCenter är en park som regelbundet är värd för evenemang och konstinstallationer, inklusive en årlig 75-fots julgran, en sommarböndermarknad och andra interaktiva utställningar.
Hyresgäster
CityCenter är hem för många butiker och restauranger, liksom kontor, lägenheter, bostadsrätter och ett hotell som uppfyller planeringsmålen för hyresavtal, även om utvecklingen har kritiserats för brist på fottrafik.
Kontor
Advokatbyrån Covington & Burling upptar en majoritet av kontorsutrymmet på CityCenter, med mer än 500 advokater spridda mellan två byggnader. Den American Hospital Association har också ett kontor i Citycenter, liksom Qatar Foundation.
Detaljhandeln
Många avancerade butiker finns i CityCenter, inklusive Louis Vuitton , Dior , Hermès , Burberry , Gucci , Salvatore Ferragamo , Hugo Boss , David Yurman , Loro Piana , Morgenthal Frederics, Kate Spade New York , Zadig & Voltaire, Carolina Herrera , Allen Edmonds , Longchamp , Arc'teryx , TUMI , Alexis Bittar , Canali , Paul Stuart , Jo Malone London , VINCE. , Caudalie , Bulgari och Moncler . En Tesla- återförsäljare öppnade 2017.
En Tiffany & Co.- butik öppnade i mars 2019 på Conrad Hotel.
Restauranger
Restauranger på CityCenter inkluderar Momofuku CCDC och Milk Bar . Det finns också ett DBGB Kitchen & Bar och Del Frisco's Double Eagle Steak House , en medelhavsrestaurang Fig & Olive, och en italiensk restaurang och marknaden Centrolina. Mindre kaféer inkluderar Fruitive juice bar och Dolcezza Gelato & Coffee.
År 2019 öppnade Bryan Voltaggio och Michael Voltaggio en restaurang som heter Estuary i Conrad-hotellet.
Hotell
Hilton Conrad Hotel öppnade 2019 med 360 rum och 32 000 kvadratmeter mötes- och evenemangsutrymme.
Anmärkningsvärda invånare
Bland anmärkningsvärda invånare på CityCenter ingår Washington Wizards- tränare Scott Brooks , tidigare advokatgeneral Eric Holder och senator Claire McCaskill . Vita husets assistenter Hope Hicks och Stephen Miller bodde också i CityCenter.
Planera
De första stadierna av planeringen
Den Washington Convention Center , Washington, DC andra konferenscenter, öppnades den 10 december 1982. Men bara åtta år senare, anläggningens lilla storlek och en rikstäckande boom i byggandet av kongresscenter hade orsakat 285 tusen kvadratmeter (26.500 m 2 ) kongresscenter för att se en dramatisk nedgång i affärer. I maj 1990 presenterade staden planer för ett nytt kongresscenter på 685 miljoner dollar, 2 300 000 kvadratmeter (210 000 m 2 ). Marken bröts för det nya Walter E.Washington Convention Center den 2 oktober 1998.
Olika planer föreslogs för ombyggnad av platsen för det befintliga kongresscentret. År 1998 föreslog ledare för John F. Kennedy Center for Performing Arts , Library of Congress , Smithsonian Institution och Federal City Council byggandet av en miljard dollar utveckling som skulle omfatta ett hotell, musikmuseum och butikslokaler. 1999 föreslog en DC-regeringsstudie att man skulle bygga en ny Major League Baseball- stadion på platsen.
Anthony A. Williams, borgmästare i District of Columbia, inrättade en arbetsgrupp i juli 2000 för att ge råd om hur man kan ombygga webbplatsen för Washington Convention Center. Även om borgmästarens arbetsgrupp inte hade utfärdat sin rapport, avslöjade Williams den 14 november 2000 en stadsomfattande utvecklingsplan som föreslog att man skulle bygga en ny stor allmän attraktion (till exempel ett museum) på landet. Planen föreslog också att man byggde stadsägda parkeringsgarage (för att lindra ett allvarligt parkeringsproblem i centrum), att I Street NW och 10th Street NW (som båda hade blockerats av det gamla kongresscentret) öppnades och att 1000 lägenheter eller bostadsrätter byggdes vid webbplats. Följande månad tillkännagav Williams att biträdande borgmästarens kansli skulle övervaka designutvecklingsarbetet. I maj 2001 föreslog stadstjänstemän en utveckling som liknar Yerba Buena Gardens i San Francisco , Kalifornien eller Faneuil Hall Marketplace i Boston, Massachusetts . Staden hoppades kunna öppna anbud avseende projektet 2002. Två månader senare sa borgmästare Williams att hans vision för platsen inkluderade bostäder, ett museum (men inte nödvändigtvis ett musikmuseum), en offentlig park och en teater . Andra stadstjänstemän sa vid den tiden att i stället för att staden specificerar strukturerna som ska byggas på platsen kan staden utfärda en begäran om förslag (RFP) som skulle ge privata utvecklare möjlighet att ge rekommendationer för webbplatsens användning. I mars 2002 undertecknade advokatbyrån Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom en avsiktsförklaring om att ta kontorslokaler i alla byggnader som byggdes.
Hinder
Utvecklingen slog sitt första hinder i april 2002 när styrelseledamöter i National Capital Revitalization Corporation (ett kvasi-offentligt företag som grundades av staden och som hade till uppgift att hjälpa företag att öppna och expandera i centrum) motsatte sig att använda den befintliga konventionen centrum för annat bruk än som ett kongresscenter. En månad senare sa stadstjänstemän och utvecklare att stigande markpriser inom stadsgränserna gjorde att det var otroligt dyrt att använda konferenscentret för en baseballstadion.
Slutligen avslöjade borgmästaren Williams den 19 maj 2002 resultaten av sin tvååriga arbetsgruppsstudie. Arbetsgruppen och Williams rekommenderade byggandet av en höghus eller villa med 600 till 900 enheter (20 procent av dessa skulle vara för låginkomsttagare eller familjer); 300 000 kvadratmeter (28 000 m 2 ) butiksytor (som skulle omfatta både butiker och restauranger); en offentlig park eller torg på 1 tunnland (0,40 ha); minst 1100 underjordiska parkeringsplatser; och ytterligare faciliteter som kan omfatta ett nytt huvudbibliotek, ett hotell, ett musikmuseum, en kontorsbyggnad och / eller ett teaterkomplex. Tre teatrar med plats för 200, 750 och 2500 personer förutsågs. Arbetsgruppsrapporten utgjorde en stor förändring i stadens tänkande. Stadsplanerare hade ursprungligen trott att webbplatsen var tillräckligt stor för att endast innehålla en enda allmän attraktion, men arbetsgruppen rekommenderade att biblioteket och museet skulle dela utställningsutrymme och byggas till stor del underjordiskt så att båda kunde rymmas. Williams sa att arbetsgruppens vision var att "göra om" centrum, så att projektet skulle bli lika centralt för Washington, DC, som Inner Harbor är för Baltimore, Maryland .
Begäran om förslag
Williams överlämnade ett utkast till RFP till rådet i District of Columbia i juni 2002 och sa att hans mål var att få RFP-godkända och projektförslag mottagna hösten 2002. RFP godkändes och staden utfärdade det i augusti. RFP innehöll riktlinjer som alla förslag måste uppfylla. Dessa inkluderade 1000 bostäder, 300 000 kvadratmeter (28 000 m 2 ) butiksytor, mer än en teater (med 70 000 kvadratfot (6500 m 2 ) utrymme och totalt minst 3 000 platser), 45 000 kvadratfot (4200 m 2 ) m 2 ) öppet utrymme och ett offentligt bibliotek på 50 000 kvadratmeter (4600 m 2 ). RFP tillät byggande av en kontorsbyggnad och / eller hotell endast om det gjorde projektet ekonomiskt lönsamt. Eftersom mer än ett dussin utvecklare redan hade uttryckt intresse för projektet trodde stadens tjänstemän att det bara skulle ta nio månader att intervjua sökande, namnge finalister och intervjua finalisterna igen. RFP specificerade också att, eftersom staden inte var villig att sälja webbplatsen direkt, skulle den framgångsrika anbudsgivaren behöva ingå ett avtal med staden om att ge utvecklaren exklusiva långsiktiga rättigheter till webbplatsen. Stadstjänstemän sa att det skulle ta ytterligare ett år att ytterligare definiera projektet, delta i en offentlig planeringsprocess och slutföra projektet. De förväntade sig inte att byggandet började förrän 2005.
Under en tid hotades hela utvecklingsarbetet av baseballstadionfrågan. I september 2002, bara en månad efter utfärdandet av RFP, föreslog stödare som ville ta ett Major League-basebollag till DC, liksom vissa stadstjänstemän, föreslog Washington Convention Center-platsen som en av fem möjliga platser för byggandet av en ny baseballstadion . Det var först den 30 januari 2003 som borgmästare Williams avvisade kongresscentret som en potentiell stadion.
I december 2002 mottogs sju utvecklingsförslag som svar på RFP. Förslag till projektet på 1 miljard dollar mottogs av District of Columbia Civic Development (bestående av Millennium Partners, Jonathan Rose Cos., Gould Property Co. och EastBanc Inc.); East End Redevelopment Associates (bestående av Federal Development LLC, Rockefeller Group Development Corp., Centex och Summit Properties); Forest City-Jarvis Group (bestående av Forest City Washington och Jarvis Group); The Georgetown Co .; Hines Interests Limited Partnership och Charles E. Smith Residential ; Human Vision Partners (bestående av New Vision Properties LLC och Mesirow Stein Development Services Inc.); The Related Cos., Boston Properties och MacFarlane Urban Realty Co .; och Dickie S. Carter. Staden sa att hon hoppades kunna få sin granskning av förslagen och den offentliga planeringsprocessen avslutad i juni 2003. Finalister skulle väljas på grundval av vilken grupp framgångsrikt hade genomfört stora, komplexa projekt tidigare och som hade goda arbetsrelationer med lokala tjänstemän i tidigare projekt.
Några nya begränsningar på webbplatsen blev offentligt kända också den här gången. För det första krävde National Park Service , som kontrollerade en mark på 9100 kvadratmeter (9 300 m 2 ) nära korsningarna mellan New York Avenue NW, I Street NW och 10th Street NW, att dess mark skulle användas för att återansluta 10: e och jag gator. För det andra var platsens storlek inte de 10,5 hektar (4,2 ha) som ursprungligen rapporterades. I stället var det bara 3,5 hektar stort. Stadens tjänstemän medgav att National Park Service styrs en 60 tusen kvadratfot (5600 m 2 ) paket längs 11th Street NW norr om H Street NW. DC-tjänstemän sa dock att de hoppades att övertyga byrån att låta webbplatsen utvecklas.
Den 29 mars 2003 öppnades Walter E.Washington Convention Center 600 miljoner dollar officiellt.
Förslagets finalister
I april 2003 hade The Georgetown Co. dragit tillbaka sitt förslag och samarbetat med Hines Interest Limited Partnership / Charles E. Smith Residential. Två grupper, East End Redevelopment Associates och Human Vision Partners, hade eliminerats från strid av staden. Distriktstjänstemän sa att de skulle träffa de återstående utvecklingsteamen i maj, träffa en extern rådgivande panel i juni och välja ett vinnande förslag i slutet av juni. De hoppades att byggandet skulle börja 18 till 24 månader senare. Staden hade ännu inte bestämt vad den skulle göra med det befintliga kongresscentret. Olika individer och grupper hade föreslagit att anläggningen skulle behållas och renoveras. Men borgmästare Williams krävde att den skulle rivas ned och parkeringsplatser byggdes på platsen tills RFP-processen var klar och byggandet var klart att börja.
I maj 2003 utbröt en mindre skandal över ett partnerskap som The Related Cos. Gjorde med University of the District of Columbia (UDC). The Related Cos. Gick med på att tillåta UDC att etablera lärlingsplatser och utbildningskurser i ett antal discipliner (såsom konstruktion, matlagning och fastighetsförvaltning) för UDC-studenter, men bara om The Related Cos. Vann RFP. Fastighetsexperter, andra företag som konkurrerar om RFP och några DC-tjänstemän uttryckte oro över partnerskapet eftersom det involverade en byrå för distriktsregeringen. Men inga åtgärder vidtogs mot varken The Related Cos. Eller UDC.
Begränsa finalisterna
Den 3 juli 2003 begränsade distriktstjänstemän kandidatfältet till Hines Interests / Charles E. Smith Residential / The Georgetown Co. och Forest City / Jarvis Co. De två utvecklargrupperna valdes ut som finalister eftersom de kunde finansiera projektet själva utan hjälp från staden. DC-planeringsansvariga sa att de hoppades kunna välja en av de två som projektutvecklare i slutet av augusti. Finalisterna ombads att delta i en charrette under de närmaste sex veckorna, så att externa designers, allmänheten och andra intresserade parter kan se, kommentera och göra förbättringar av de inlämnade designen. Godkännande av huvudplanen för platsen skulle inte ske förrän i slutet av 2004, sade stadsplanerare, och zonindelning och andra godkännanden kan ta ytterligare ett år eller mer. Ändå uttryckte de hopp om att byggandet kan börja i slutet av 2005 eller början av 2006.
Stadens beslut var inte utan kontroverser. Den 10 augusti 2003 krävde The Related Cos. Att RFP-processen hade varit "godtycklig, nyckfull och olämplig" och krävde att staden skulle börja om processen med tydligare kriterier och ny personal för att övervaka den. Washington Post , med hänvisning till icke namngivna källor nära stadens tjänstemän, sa att The Related Cos. Hade avvisats på grund av deras ibland dåliga arbetsförhållande med lokala tjänstemän i andra städer. När staden inte uppfyllde sina krav överlämnade The Related Cos. Talan i DC Superior Court den 7 september. En andra rättegång inlämnades av företaget den 9 november. Den 20 november lämnade District of Columbia Office of the Corporation Counsel en yrkande om avskedande och hävdade att The Related Cos. inte hade erbjudit någon rättslig eller saklig grund för att hävda att urvalsprocessen var felaktig. Den 18 december avvisade domare A. Franklin Burress, jr. I DC, stadens förslag och planerade en förhandsrättegång till den 12 januari 2004. Denna utfrågning omplacerades till den 14 mars. Förhandlingen den 14 mars skjöts upp när staden och utvecklaren inledde förhandlingar för att försöka lösa deras skillnader utan rättegång. Den 26 mars enades staden och Hines Interest om att betala 1 miljon dollar till The Related Cos. Omedelbart, med ytterligare 3 miljoner dollar som kommer från intäkter från projektet. Kommunfullmäktige kritiserade förlikningen och hävdade att den lämnade intrycket att RFP-processen var felaktig trots att staden inte hade erkänt något fel i uppgörelsen.
Beslut
I slutet av september 2003 sa borgmästare Williams att han skulle fatta ett beslut om RFP inom några veckor. Vid denna tid rapporterade The Washington Post att marken ensam var värt 300 miljoner dollar, det offentliga torget hade blivit "centrum för utvecklingen" och att staden pressade på för en "splashy new civic building, designad av en av världens mest kända arkitekter. " En månad senare förutspådde DC-tjänstemän att projektet skulle bryta marken 2008. Men den slutliga utformningen av utvecklingen var fortfarande osäker, då federala kommunfullmäktige förnyade sitt arbete för ett nationellt musikmuseum på platsen. Det ökade också den politiska manövreringen av projektet. Från och med oktober 2003 inkluderade stöd från Forest City-budet flera framstående anhängare av borgmästare Williams, medan förespråkare för Hines-Smith Bostadsbud inkluderade rika, politiskt aktiva vänner till den lokala DC-utvecklaren Charles E. Smith.
Den 6 november 2003 meddelade borgmästare Williams att projektet tilldelades gruppen Hines Interests / Archstone / The Georgetown Co. Hines-gruppen valdes på grund av sin meritlista, dess förslag och för att den också hade en historia av att arbeta med minoritetsägda företag. Koncernens finansiella paket var också överlägset. Staden hade varit villig att använda upp till 20 miljoner dollar årligen i skatteintäkter från projektet för att finansiera byggandet. Men den Hines-ledda gruppen kunde säkra finansiering utan stadsstöd, en mycket mer gynnsam ekonomisk affär för District of Columbia. (I en separat rapport rapporterade emellertid Obligationsköparen att det ännu var oklart om projektet skulle kräva ekonomisk stöd från staden, och att enskilda projekt inom utvecklingen kan använda stadsutgivna skattebefriade obligationer för finansiering.) Utvecklingsgruppen också sa att det skulle göra en kontant betalning till staden omedelbart efter godkännande av affären och ge staden en del av vinsten från projektet, en sammanlagd inkomst som stadstjänstemän sade var värd 250 miljoner dollar. Det vinnande förslaget omfattade 330000 m 2 butiksytor på marknivå; 600 lägenheter och 275 bostadsrätter; 4600 kvadratmeter (4600 m 2 ) kontorsutrymme; ett boutiquehotell på 200 till 300 rum ; och en "kulturanläggning" på 155 000 kvadratmeter (14 400 m 2 ) (vars användning ännu inte bestämdes) som inkluderade en teater med 3 000 platser. (Åtminstone en rapport gav storleken på den kulturella anläggningen som bara 70.000 kvadrat (fot 6500 m 2 ).) Var och en av byggnaderna i projektet var 11 våningar högt och konstruktion förväntas inledas i slutet av 2005. Hines chefer sa konstruktion av projektet skulle indirekt bidra med 350 miljoner dollar till den lokala ekonomin, och när det var klart skulle utvecklingen generera 15 till 20 miljoner dollar per år i fastighetsskattintäkter för staden.
Två andra företag, Bundy Development Corp. och Neighborhood Development Co., hade också gått med i Hines-Archstone-gruppen som medutvecklare. Hines sa att man hade valt Foster and Partners , ett brittiskt företag, som huvudarkitekt för projektet.
Marken hade ännu inte förhandlats och DC-rådets godkännande av det övergripande avtalet behövdes fortfarande. Men borgmästare Williams föreslog att spendera 13 miljoner dollar för att riva Washington Convention Center och bygga tillfälliga parkeringsplatser på platsen tills byggandet började. Regeringstjänstemän uppskattade också att ett års planering fortfarande måste göras, och att godkännande av zonindelning kan ta ett eller flera år efter det.
Projektförseningar
2003–04
Den 20 december 2003 överlämnade Williams lagstiftning till DCs kommunfullmäktige som föreslog att tillfälligt rädda Washington Convention Center och bygga stadsägda parkeringsplatser på platsen. Willams sa att anläggningen kostade $ 600 000 per år att underhålla och var en potentiell juridisk skyldighet. Kostnaderna för rivning och konstruktion av parkeringsplatser sattes till 16 miljoner dollar, men kostnaden kunde kompenseras av parkeringsavgifter. Tre månader senare, i mars 2004, började staden och Hines-gruppen förhandla om villkoren i ombyggnadsavtalet. Förhandlingarna förväntades avslutas i april, och byggandet beräknas nu börja i slutet av 2007 eller i början av 2008.
I april 2004 föreslog dock DCs kommunfullmäktige att skrotningsavtalet skulle omhändertas. Lokalarkitekten Ted Mariani hade föreslagit att bygga ett hotell med 1500 rum och utställningshallar (kopplade under jorden till det nya kongresscentret) på platsen för det gamla kongresscentret och övertygade flera medlemmar av kommunfullmäktige att detta skulle vara en bättre användning av landet. Williams-administrationen motsatte sig starkt denna plan. Under nästa månad började medlemmar av Williams administration och kommunfullmäktige träffa Marianis förslag. Joe Sternlieb, chef för Downtown DC Business Improvement District; James A. Jemison, borgmästarplaneringsassistent; och stadsutvecklingskonsult Ron Kaplan träffades tre gånger i veckan i två till tre timmar varje dag med rådets personal för att övertyga dem om att Mariani-förslaget var olämpligt. Borgmästarens personal sa att de kunde komma överens om ett hotell och något mötesutrymme under jord, så länge rådet godkände utvecklingsavtalet i slutet av juni. Men rådets ordförande Linda W. Cropp och rådsmedlem Jack Evans (i vars avdelning platsen var belägen) gynnade båda Mariani-planen. Cropp sa att hon röstade för att godkänna byggandet av det nya kongresscentret bara för att hon hade fått anledning att tro att det gamla kongresscentret skulle fortsätta att existera och ge utställningsutrymme för staden. Den 15 juli 2004 nådde de båda sidorna en överenskommelse om att fortsätta med den befintliga Williams-stödda planen, så länge den omfattade minst 1200 bostäder och ett nytt stadsbibliotek - men inte utställningshallar, ett större hotell, eller ett musikmuseum. Avtalet tillät byggandet av privata kontor eller ett boutiquehotell ovanpå biblioteksbyggnaden. Det tillät också den Hines-ledda utvecklingsgruppen att hyra platsen i 99 år mot en fast årlig hyresbetalning på flera miljoner dollar samt 25 procent av projektets vinst. Vissa kommunfullmäktiges medlemmar, Washington Convention and Sports Authority och Federal City Council motsatte sig dock avtalet. Att gå ett steg längre beställde Washington Convention and Sports Authority (WCSA) en studie av den gamla webbplatsen för kongresscenter, som den sa skulle vara redo i augusti 2004.
Oenigheten drogs in i slutet av 2004. WCSA-konsultens rapport var färdig i oktober 2004. Myndigheten skulle rösta om att acceptera sin konsultrapport den 13 oktober, men försenade omröstningen efter att borgmästaren Williams bad om mer tid för att förhandla fram en lösning. Nästa dag föreslog Cropp, med stöd av stadens gästfrihetsindustri, att den gamla kongresscentrets webbplats skulle användas för ett "konferenshögkvarterhotell" på 1500 miljoner dollar i stället för webbplatsen (avgränsad av L Street NW, 9th Street NW, och Massachusetts Avenue NW) gynnad av Williams administration. Greg Fazakerley, en lokal utvecklare och tidigare president för DC Building Industry Association, gick in i slutet av oktober för att hjälpa de två sidorna att komma överens. WCSA-styrelsen försenade en omröstning den 4 november till december. Det publicerade dock sin konsultrapport, som inte specificerade en plats för byggande av huvudkontorhotellet men identifierade sex platser som skulle ockuperas av hotell av olika storlek samt finansieringsalternativ för dem. Den 3 december röstade WCSA-styrelsen för Williams-webbplatsen, men sa att den skulle fortsätta att studera att placera ett hotell på en triangulär tomt vid New York Avenue NW 901 . WCSA sa att det tredje alternativet skulle vara att bygga hotellet i det nordöstra hörnet av den gamla Washington Convention Center-webbplatsen. Även om Cropp var missnöjd med WCSA-styrelsens åtgärder, sa Williams att staden skulle gå vidare i förhandlingar med Hines-gruppen. William B. Alsup III, chef för Washingtons verksamhet för Hines Interests, sa att företaget skulle kunna lägga 70 000 kvadratmeter (6 500 m 2 ) av platsen för att bygga ett hotell, även om detta skulle innebära att man offrade 428 bostäder. Även om ingen formell lösning på tvisten hade inträffat, släppte Hines Interests nya detaljer i februari 2005 om vad den tänkte bygga: Bara 772 enheter av lägenheter och lägenheter, 275 000 kvadratmeter (25 500 m 2 ) marknivå, nu 300 000 kvadratmeter 28 000 m 2 kontorsutrymme och ett offentligt bibliotek på 50 000 kvadratfot (4600 m 2 ). Med det federala kommunfullmäktige som fortfarande driver på ett musikmuseum, sa utvecklarna att 1,75 tunnland (0,71 hektar) mark skulle förbli obebyggt tills staden beslutade vad som skulle uppta det utrymmet. Vid denna tidpunkt planerades byggandet att börja 2008 och sluta 2010. I början av mars 2005, i ett försök att lösa oenigheten, erbjöd borgmästare Williams att betala för byggandet av det nya stadens huvudbibliotek av stadens intäkter från projektet. och använd de återstående intäkterna för att återuppliva stadsbibliotekssystemet som helhet. Williams bad att rådet snabbt skulle lösa tvisten om huvudkontorhotellet och varnade för att ytterligare förseningar äventyrade de 7 500 tillfälliga byggarbetsplatserna och mer än 5 000 permanenta jobb som projektet kunde skapa.
Det gamla Washington Convention Center imploderade den 18 december 2004. Betong från platsen återvanns och användes som ett stabiliserande lager på de nya tillfälliga parkeringsplatserna som senare byggdes på platsen. Staden byggde en förskönad parkeringsplats på utrymmet. Färgat glas var inbäddat i trottoarer som korsade partiet; träd och buskar planterades runt partierna; lila färgade gatlyktor tillhandahöll nattbelysning; en 60 fot (18 m) bred stig av syntetisk grön matta, som sträckte sig nord – söder över partiet, förbinder de två ändarna av 10th Street NW; och på vardera sidan av mattan fanns 12 par abstrakt konst av lokala konstnärer monterade på 10 fot (3,0 m) höga stolpar.
2005
Lösningen på tvisten kom i juni 2005, efter nästan ett års försening. Kommittén för ekonomisk utveckling i DC-kommunfullmäktige höll en utfrågning i frågan den 18 april 2005. Rådet förväntade sig hålla en slutlig omröstning om godkännande av det ursprungliga avtalet mellan staden och den Hines-ledda gruppen i maj. Den ytterligare förseningen innebar emellertid nu att byggandet inte började förrän 2009 och inte slutade förrän 2011. Men Cropp övertygade en majoritet av rådet att skjuta upp den planerade omröstningen den 4 maj. Hon hävdade att avtalet gav borgmästaren fullständig befogenhet att bygga ett hotell på den gamla kongresscentrets plats, myndighet som rådet inte skulle bevilja. Williams överlämnade ett reviderat avtal den 24 maj. Ytterligare en omröstning var planerad till juni 2005. Slutligen den 6 juni 2005 röstade DC: s kommunfullmäktige enhälligt för att godkänna affären mellan staden och den Hines-ledda utvecklargruppen. Enligt överenskommelsen skulle 11 000 m 2 mark på det nordöstra hörnet av den gamla kongresscentrets plats avsättas i avvaktan på rådets beslut om vad man ska göra med fastigheten. Även om planen fortfarande inkluderade en offentlig park eller annat utrymme (som ska förvaltas av fastighetsförvaltaren, inte staden), hade ett musikmuseum uttryckligen uteslutits av rådet till förmån för intäktsgenererande aktiviteter.
Detaljerna i planen förblev oklara. Den Associated Press rapporterade att det nu skulle vara 1,372 bostäder på platsen och att kontor, butiker, och parkeringsplats skulle uppgå 550.000 kvadratfot (51.000 m 2 ). Men finansindustrins publikation The Bond Buyer sa att det bara skulle finnas 772 bostäder, och kontors- och butikslokaler ensam skulle uppgå till mer än 575 000 kvadratfot (53 400 m 2 ) (275 000 kvadratfot (25 500 m 2 ) butiksytor och 300 000 kvadratfot) 28 000 m 2 kontor. Publikationen sa också att 2000 parkeringsplatser inkluderades i projektet och att minst 30 procent av butiksytorna måste hyras ut till fristående snarare än kedjebutiker. Byggandet skulle börja 2008, sade Associated Press . Staden skulle få ett 99-årigt hyresavtal, rapporterade Associated Press och The Bond Buyer , men detta skulle bara generera cirka 2 miljoner dollar per år i vinst. Ytterligare 10 miljoner dollar per år skulle genereras i inkomst- och fastighetsskatter.
Slutföra masterplanen
Sista steget i planeringen
Även om staden äntligen hade godkänt tilldelningen av projektet, hade de flesta detaljerna ännu inte beslutats. Stadstjänstemän sa i juni 2005 att det skulle ta sex till nio månader att slutföra huvudplanen. I november 2005 höll byrån för biträdande borgmästare för planering och ekonomisk utveckling och den Hines-ledda gruppen sitt första möte för att få offentliga bidrag.
Planeringsprocessen tog längre tid än väntat eftersom den komplicerades av ytterligare fastighetsaffärer. Den 26 januari 2005 bytte Kingdon Gould III (en lokal utvecklare) en tomt på 1,5 hektar (0,61 ha) på det sydöstra hörnet av 9th Street NW och Massachusetts Avenue NW mot en liknande storlek på platsen för det gamla kongresscentret. Denna landbyte var avgörande för att bygga det nya kongresscentret "huvudkontorhotellet". Den webbplats som borgmästare Williams föredrog och rekommenderades av hans arbetsgrupp var inte tillräckligt stor för det planerade hotellet och inte angränsande. Goulds parti skulle skapa en enhetlig plats som är tillräckligt stor för huvudkontorhotellet. Affären började ta form i augusti 2005, efter att DCs kommunfullmäktige hade godkänt tilldelningen av RFP. WSCA satte en handpenning på 900 000 $ på tomten (som inkluderade det historiska tidigare huvudkontoret för United Association of Journeymen and Apprentices of the Rörmokare och rörinstallationsindustri och en intilliggande liten bit mark). Staden och Gould inledde långa förhandlingar om priset på Goulds mark, och om en betalning eller markbyte skulle behövas. En landbyte kom överens om och staden kunde gå vidare med planer på att bygga Washington Marriott Marquis (det "huvudkontorhotellet" med 1 430 rum som länge önskat av staden). Gould-landbyteavtalet avlägsnades från nordöstra delen på den gamla kongresscentrets plats från kontrollen av den Hines-ledda gruppen, även om den förblev föremål för begränsningarna i huvudplanen. Markbytet krävde fortfarande godkännande av kommunfullmäktige.
Landbytesförhandlingarna hade hållit upplösning av detaljerna i huvudplanen, men nu sade Hines Interests tjänstemän att de skulle lägga fram utkastet till den slutliga huvudplanen till staden våren 2005. Den $ 1 miljard dollar planen krävde nu 25500 kvadratmeter (25 500 m) 2 ) butiksytor, 400 000 kvadratfot (37 000 m 2 ) kontorslokaler (upp från 300 000 kvadratfot (28 000 m 2 ) i juni 2004), 772 lägenheter och bostadsrätter och 1 200 parkeringsplatser (ned från 2 000 i juni 2004) . Ytterligare förändringar gjordes i utvecklingen när huvudplaneringsprocessen fortsatte. I slutet av maj 2006 sa Washington Forces arkitekturkritiker Benjamin Forgey att det stora offentliga torget i stort sett hade försvunnit från planerna. En månad senare beskrev The Washington Post det namngivna projektet (som nu planeras färdigställas 2011) som 772 andelslägenheter, 25500 kvadratmeter (25 500 m 2 ) butiksytor (oförändrat från januari 2006), 300 000 kvadratmeter (28 000 m 2) ) kontorslokaler (ned från 10000 kvadratmeter (9 300 m 2 ) sedan januari 2006), 1 900 parkeringsplatser (upp från 1 200 i januari 2006), en skridskobana utomhus och ett bibliotek på 187 miljoner dollar. En genomgång för arkitekt- och ingenjörsföretag som söker underleverantörsarbete från utvecklarna hölls i september 2006.
Godkännande
Stadstjänstemän godkände den slutliga huvudplanen den 20 november 2006. Projektet omfattade 686 bostäder (ned från 772 i juni 2006), 280 000 kvadratfot (26 000 m 2 ) butiksytor (upp från 275 000 kvadratfot (25 500 m 2 )) i juni 2006), 415.000 kvadratfot (38.600 m 2 ) kontor (en ökning från 28.000 m (300.000 kvadratfot 2 ) i juni 2006), 1.700 underjordiska parkeringsplatser (en minskning från 1900 i juni 2006) och 110.000 kvadratfot ( 10 000 m 2 ) mark för ett offentligt bibliotek. Tjugo procent av bostadsrätterna skulle prissättas för låginkomsttagare. Den offentliga parken hade inte försvunnit (som tidigare rapporterats), men bara 21 780 kvadratmeter (2023 m 2 ) avsattes för det som nu kallades "Central Plaza". Tenth Street NW öppnades på nytt, en smalare I Street NW öppnades igen mellan 9 och 10 St NW, och 30 procent av butiksutrymmet avsattes för butiker utanför kedjan. Två lägenhetsbyggnader ockuperade hörnet av 9: e och H Streets NW, medan två större hyreshus ockuperade hörnet av 10 och H Streets NW. En nord-syd-löpande uteplats ockuperade utrymmet mellan dem. Två kontorsbyggnader ockuperade den södra änden av kvarteret mellan 10: e och 11: e gatan NW, medan en utomhuspark med fontän var i norra änden. En 24 fot (7,3 m) bred täckt "gågata" gick öst – väst mellan byggnaderna på båda blocken. Foster och Partners övervakade utvecklingen av utvecklingen, medan det lokala företaget Shalom Baranes Associates var huvudarkitekt. Den Washington Business Journal och The Washington Times rapporterade projektets totalkostnad som $ 650 miljoner, men Washington Post knuten den på $ 630 miljoner. Stadstjänstemän uppskattade att utvecklingen skulle skapa mer än 7500 tillfälliga byggarbetsplatser och 5 200 permanenta jobb och få in 30 miljoner dollar årligen i intäkter, försäljning och fastighetsskatt. Byggandet började i slutet av 2008 och avslutades i mitten av 2011. Staden hade ännu inte beslutat vad de skulle göra med sitt återstående paket på 110 000 kvadratfot (10 000 m 2 ), som ockuperade den västra änden av det triangulära kvarteret som gränsar till New York Avenue NW mellan 9: e och 10: e gatan NV, men stadens tjänstemän pressade fortfarande på ett offentligt bibliotek på plats.
Det 99-åriga hyresavtal som staden tecknade med Hines-Archstone 2006 uttryckte avsikten för båda parter att söka följande slag och antal återförsäljare för projektet: fem restauranger, 10 livsmedelsmarknader (allmänt och / eller specialitet) och 14 kaféer .
Preliminär design
I april 2007 överlämnade den Hines-ledda utvecklingsgruppen sina preliminära designscheman till staden för godkännande. Inlämningen fokuserade på ombyggnaden av parken i platsens nordvästra hörn, återöppningen av 10: e och I-gatorna NW och de sex jordpaketen för kontorsbyggnader och bostadshus. Alla byggnader utformades för att uppfylla befintliga zonbestämmelser. Godkännande av scheman och undertecknande av hyresavtalet för marken förväntades ske i maj 2007, så att byggandet kunde börja på hösten. Schemat visade att 464 bostäder skulle vara lägenheter och 222 enheter skulle vara bostadsrätter. Varje byggnad var 11 eller 12 våningar hög och höljd i glas och stål.
Ytterligare detaljer om den preliminära designen framkom två veckor senare. Washington Post rapporterade att den nordvästra parken nu var något större på 2900 kvadratfot (2700 m 2 ), kontorsytor hade ökat till 465 000 kvadratfot (43 200 m 2 ) (upp från 415 000 kvadratfot (38 600 m 2 ) i november 2006) , och endast 1 640 underjordiska parkeringsplatser planerades (ned från 1 700 i november 2006). Antalet bostäder hade sjunkit till 665 från 686 i november 2006, vilket inkluderade 211 lägenheter i pris från $ 700 000 till $ 1,4 miljoner. Butiksyta hade också krympt till (23.000 m 250.000 kvadratfot 2 ) (från 280.000 kvadratfot (26.000 m 2 ) i november 2006). Fyra av byggnaderna hade detaljhandel på tre våningar, medan de andra två hade detaljhandel på bara två. Goulds planer för webbplatsens nordöstra hörn var fortfarande oroliga, men Hines och Archstone-chefer sa att det passade bra för kontorslokaler och ett boutiquehotell.
Fasad
De nya byggnadernas utseende publicerades också just nu. Foster och Partners designade både kontors- och båda bostadsbyggnader, medan Shalom Baranes designade lägenhetsbyggnaderna. Alla byggnader var "strömlinjeformade i glas och metall". Kontorsbyggnaderna var klädda i ett dubbelt lager av glas och metall som var utformade för att röra sig för att reflektera solljus. Lägenhetsbyggnaderna hade glasridåväggar och balkonger sträckte sig oavbrutet över fasaden (även om metallgaller separerade varje enhets balkong från nästa för att skapa viss integritet). Vertikala plattor av prefabricerad betong sträckte sig vertikalt uppför fasaden för att bryta upp den monotona glasväggen. Lägenhetsbyggnaderna (av huvudarkitekten Robert M. Sponseller) innehöll också glasridåväggar, men balkongerna (som inte sträckte sig över fasaden) var klädda i terrakotta och byggnadens hörn var täckta med glaserade kakel i rytmiska mönster som påminner om 22 West (en lyxig villa som ligger vid 22: e och M Streets NW och färdigställd 2008). Motgångar användes på de övre våningarna längs fotgängarens inre utrymmen. "Gågatan" (smeknamnet "9 1/2 Street" av arkitekterna) skulle beläggas i granit, med varje detaljfront som stod ut på gatan på olika djup och prydde med olika skyltar. Målet var att efterlikna en gata som hade byggts vid olika tidpunkter och i olika arkitektoniska stilar, utan att helt förlora en enhetlig arkitektonisk stil som skulle förena skyltfönstren visuellt. Gågatans trånghet var avsedd att skapa en mer mänsklig stadsupplevelse som liknar New York City. Interiörtorget mellan lägenheterna och flerbostadshusen visades med en fontän i mitten.
Washington Post rapporterade att den offentliga reaktionen på Shalom Baranes design av strukturerna tenderade att vara negativ. Lokalrådgivande grannskapskommissionär Alexander Padro sa till pressen: "Det har inget åt det. Det är en förlorad möjlighet. Det är en chock att se dem komma med en massa glaslådor istället för ett imponerande arkitektoniskt uttalande." Padro var starkt kritisk till de öppna torgen och påpekade att liknande utrymmen i staden inte fungerade som avsett utan var "skateboardparadis och hemlösa läger". Deborah Dietsch, arkitektkritiker för The Washington Times , beskrev bostadsrätter som "nedslående", förtryckande, på sin plats och påminde om "flerbostadshus från 1960-talet". Hon tyckte att hyreshusdesignerna var "fräschare". Dietsch oroade sig också för att offentliga utrymmen, designade av landskapsarkitektföretaget Gustafson Guthrie Nichol, skulle vara för platta, för hårda och "allvarligare än fridfulla." Men Washington Posts arkitektkritiker Philip Kennicott berömde "9 1/2 Street" och kallade det "det mest utmärkande inslaget" i ombyggnadsplanen.
Platsen
Den 1 november 2007 godkändes slutligen markbytesavtalet med utvecklaren Gould (först undertecknat i januari 2005). Även om kommunfullmäktige undertecknade affären i juni 2005, tog staden ytterligare 25 månader för att ändra lokala regler för zonindelning så att Gould undantogs från att bygga bostäder på sin nya plats (enligt avtalet). Gould sa att han fortfarande inte hade bestämt vad som skulle byggas där. Godkännandet innebar att Gould inte kunde börja överväga vilket projekt han skulle placera på sin mark.
Staden förblev fortfarande obesluten om vad man skulle göra med sin plats på 4 990 m 2 intill Goulds paket. Stadstjänstemän sa att om de bestämde sig för att inte bygga något på paketet hade den Hines-ledda utvecklingsgruppen rätt att förhandla om ett långsiktigt hyresavtal för dess användning. Utvecklarna var inte så beslutsamma. De förhandlar om att köpa (5600 m direkta 60.000 kvadratfot 2 ) mark i nordvästra hörnet av H och 9 gator NW, och rapporterade att special butiker och stormarknader redan uttryckt intresse för att hyra bottenvåningen detaljhandeln på det. Förseningarna med att avgöra ödet för båda jordskiftena gjorde att projektet nu inte skulle slutföras förrän i januari 2012.
Den 17 december 2007 undertecknade DC-borgmästaren Adrian Fenty (som valdes i november 2006 och tillträdde i januari 2007) och den Hines-ledda utvecklingsgruppen ett slutligt avtal på 850 miljoner dollar som gav Hines-Archstone slutlig kontroll över den gamla kongresscentrets plats. . Hines-Archstone hyrde marken under kontors- och hyreshus för 500 000 dollar per år i 99 år, men köpte marken under lägenheterna. Butiksytor i den slutliga överenskommelsen fastställdes till 250.000 kvadratfot (23 tusen m 2 ) och kontorsutrymme vid 465.000 kvadratfot (43.200 m 2 ) (både oförändrade från april 2007), även om nu bostäder numrerade 760 (upp från 665 i april) . Hyresavtalet krävde att 30 procent av butiksutrymmet skulle avsättas för företag med färre än sex orter över hela landet. Utvecklarna åtagit sig att spendera cirka 55 miljoner dollar för att göra 134 (17,6 procent) av bostäderna överkomliga för människor med låga inkomster, 48 miljoner dollar för att förbättra infrastrukturen (vatten, avlopp, el, gator), 14 miljoner dollar för att tillhandahålla underhållning i utvecklingens offentliga utrymmen och 55 miljoner dollar för diverse förbättringar. Staden skulle få cirka 28,5 miljoner dollar årligen i hyra, liksom 25 procent av alla vinster över vissa specificerade nivåer. Staden förblev osäkra om vad man ska göra med sina 53.700 kvadratmeter (4990 m 2 ) paket, medan Hines-Archstone sa att de skulle bygga en stor låda butik på paketet om det blev tillgängliga. Stadstjänstemän sa att de hoppades kunna begära förslag till deras paket under våren 2008. Hines-Archstone sa att byggandet skulle börja på lägenheten, bostadsrätten och kontorsbyggnaderna i januari 2009, med de första byggnaderna redo för inflyttning 2011. Projektet hade fortfarande ingen officiellt namn, men både Fenty och Hines-Archstone tjänstemän använde termen "centrum".
I slutet av december 2007 rapporterade Washington Times att byggandet av projektet skulle börja 2009 och sluta 2011. Den 24 december sa Washington Business Journal att planerna på att bygga ett nytt centralt bibliotek på 5390 kvadratmeter (4 990 m) 2 ) stadsägt paket på utvecklingens norra sida "hade dött." Tidningen rapporterade att staden nu sannolikt skulle sälja paketet till Hines-Archstone, och att ett beslut skulle fattas under de tre första månaderna 2008.
Med huvudplanen och arkitektoniska detaljer nästan fullständiga började National Capital Planning Commission (NCPC) att granska utvecklingen. NCPC har planeringsmyndighet över federalt ägd mark i storstadsregionen DC och ger råd till District of Columbia i beslut om markanvändning. NCPC informerades om utvecklingsprojektet för konferenscenter den 6 mars 2008 och godkände slutliga platsplaner för nordvästra parken och återupptagande av 10: e och I Streets NW den 3 april. Kommissionen uttryckte sin oro över "9 1/2 Street, "slutsatsen att det stred mot stadens befintliga mönster av breda gator.
Namngivning
Den 11 maj 2008 sa Washington Business Journal att utvecklarna äntligen hade bestämt sig för CityCenterDC som projektets namn. Tidningen sade också att District of Columbia och Hines-Archstone hade kommit överens om att ett 99-årigt hyresavtal av stadens paketet på webbplatsens norra kanten för byggandet av ett 400-rum lyxhotell och (9300 m 100.000 kvadratfot 2 ) av detaljhandel. Kostnaden för byggnaden skulle vara 150 miljoner dollar, och butiksytan skulle uppta hotellets första och andra våningar (med möjlighet till en underjordisk detaljhandelsnivå också). Priset på hyresavtalet fastställdes inte, eftersom det berodde på vad återförsäljare gick med på att ockupera strukturen. Utvecklingsgruppen sa att de letade efter en "storformathandlare" som Nordstrom eller Bloomingdales , och hoppades att inom sex månader kunna tillkännage detaljisten. Hines-Archstone sa att de nu hoppades kunna bryta mark under andra kvartalet 2009, med ett slutdatum 2011.
Tillfällig tennisstadion
Innan byggandet påbörjades på platsen uppfördes en tillfällig stadion för att fungera som hemmaban för Washington Kastles of World TeamTennis för säsongerna 2008 till 2010. Stadion kallades Kastles Stadium på CityCenterDC. Den Kastles, en expansion team i 2008 , värd och vann 2009 mästerskapet på webbplatsen.
Finansiering
Från och med maj 2008 hade Hines-Archstone inte sökt finansiering för sina projekt, trots att kreditmarknaderna stramades på grund av lågkonjunkturen i slutet av 2000-talet . Hines-Archstone började söka finansiering i september, men fonder visade sig svåra att få. Archstone ägdes delvis av Lehman Brothers , som förklarade konkurs den 15 september 2008. Archstone sa att investeringsgivarens konkurs inte skulle påverka CityCenterDC och att den hade tillgång till andra finansieringskällor än Lehman Brothers. Det medgav dock att den pågående lågkonjunkturen gjorde det svårt att hitta de pengarna. I början av december hade Hines-Archstone fortfarande inte fått de 500 miljoner dollar i finansiering som behövdes och beslutade att skjuta upp ytterligare ansträngningar till 2009.
Banbrytande, tidigare planerad till januari 2009, skjutades upp till juli 2009 och möjligen i december 2009. I mars 2009 hade finansieringen fortfarande inte genomförts. Hines-Archstone-tjänstemän sa att de skulle behöva prata med dubbelt så många investerare som vanligt innan finansiering kunde hittas. Bristen på finansiering började oroa entreprenörer. Företag som strukturteknikföretaget Thornton Tomasetti , konsultföretaget TOLK, Inc., och Shalom Baranes Associates, bland andra, sa att de skulle tvingas säga upp anställda om projektet inte startade snart.
Finansieringen uppstod slutligen hösten 2010. Den 20 oktober meddelade DC-rådsmedlem Jack Evans att tjänstemän med Hines Interests och Jarvis Company hade sagt till honom att de hade fått finansiering men inte angav källan. Hines Intressen vägrade att identifiera investeraren vid den tiden, medan DC-tjänstemän sa att det var en "utländsk enhet" som skulle finansiera hela kostnaden mellan 750 och 950 miljoner dollar. Hines-Archstone-tjänstemän sa att de också skulle gå vidare även om de ännu inte hade några stora hyresgäster som anmält sig för utrymme i byggnaderna. Även om advokatbyrån Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom hade undertecknat en avsiktsförklaring om att uppta utrymme i kontorsbyggnaderna redan i mars 2002, drog företaget ut i juli 2010.
Konstruktion
Banbrytande
Den 21 oktober 2010 sa Hines-Archstone att den skulle bryta mark den 4 april 2011. I stället för att bygga byggnader en i taget sa den Hines-ledda gruppen att lägenheten, bostadsrätten och kontorsbyggnaderna skulle byggas på samma tid. Det nordliga paketet (som innehåller storformathandlare och 400-rumshotell) skulle byggas senare. Clark Construction Group och Sherman R. Smoot Co., stora byggföretag i DC, bildade ett joint venture med namnet Clark / Smoot för att tillhandahålla byggtjänster till utvecklingen. Clark / Smoot började begära anbud för underleverantörer den 10 oktober 2010 och sa att de skulle avsluta denna process i februari eller mars 2011. Finansierings- och utvecklingsbehov lockade också nya deltagare i projektet. Den Washington Business Journal sade att Triden Development Group och Mayhood Co. hade båda blivit partner i utvecklingen. Kostnaden för projektet var nu bunden till 950 miljoner dollar.
Marken på projektet bröts formellt den 4 april (även om arbetarna faktiskt hade brutit mark 10 dagar tidigare). DC tjänstemän berättade för pressen att den oidentifierade investerare i projektet var Qatari Diar Real Estate Investment Company , ett bolag som kontrolleras av Qatar Investment Authority , regering Qatar : s suveräna rikedom fond . Barwa Bank, en katarisk bank, hjälpte till med finansieringen. Den totala investeringen uppgick till 620 miljoner dollar och gjorde Qatari Diar till utvecklingens huvudägare. Det var Qatari Diars första investering i USA, och organisationens tjänstemän sa att de ansåg att affären var den viktigaste i deras portfölj på 60 miljarder dollar. Sedan CityCenterDC-investeringen förklarade Qatar Investment Authority nyligen sina avsikter att investera 10 miljarder dollar i amerikanska infrastrukturprojekt, utöver tidigare tillkännagivanden att de skulle investera 35 miljarder dollar mellan 2016 och 2021. Ali Bin Fahad Al-Hajri , Qatari-ambassadören i USA och Joseph LeBaron , USA: s ambassadör i Qatar , var närvarande för den banbrytande. Hines-Archstone-tjänstemän sade att amerikanska företag var för ovilliga att investera i projektet under lågkonjunkturen, vilket tvingade företaget att leta globalt efter en finansiär. Den nyvalda DC-borgmästaren Vincent C. Gray sa att projektet skulle skapa uppskattningsvis 1700 tillfälliga byggarbetsplatser och 3700 fasta jobb, samtidigt som 29,8 miljoner dollar årligen skattades in och genererade 9,4 miljoner dollar i årliga försäljningsskatter. Byggandet av huvudfasen av utvecklingen skulle avslutas 2014, rapporterade lokal press, medan byggandet av detaljhandels- och hotellbyggnaden på norra paketet inte skulle vara klar förrän 2015. Mer än 100 underleverantörer hade anställts.
Aspekterna av utvecklingen reviderades igen vid banbrytandet. Kontorsytor hade stigit till 515 000 kvadratfot (47 800 m 2 ) (från 465 000 kvadratfot (43 200 m 2 ) i december 2007), butiksytan hade sjunkit till 185 000 kvadratfot (17 200 m 2 ) (från 250 000 kvadratfot (23 000 m 2) ) i december 2007) och antalet bostäder hade sjunkit till 674 (från 760 i december 2007). Detta inkluderade 216 bostadsrätter (cirka 32 procent av alla bostäder, samma som förra gången en blandning av enheter rapporterades i april 2007). Hines-Archstone-tjänstemän sa att kostnaden för en bostadsrätt på 93 kvadratmeter (93 m 2 ) skulle vara $ 750 000 till $ 900 000, och marknadsföringen av dessa enheter började i april 2012. Nittiotvå av de 459 lägenhetsenheterna var prissatta för låg- inkomstboende, en ökning av andelen låginkomsttagare sedan den senast rapporterades 2006. Även om antalet parkeringsplatser inte rapporterades sa utvecklarna att det skulle finnas fyra underjordiska parkeringsnivåer. Hines-Archstone sa att det skulle söka LEED för grannskapsutveckling certifiering.
Problem uppstår
Den 21 juni 2011 rapporterade The New York Times att projektet till stor del skulle vara klart i slutet av 2013. Utvecklarna eftersträvade avancerade återförsäljare som Apple Inc. för att hyra ut utrymme i utvecklingen. De var emellertid inte villiga att tillåta banker att hyra utrymme, eftersom de hade låg gångtrafik och inte var öppna på natten, även om andra rapporter hävdar att detta beslut fattades främst för att uppfylla Qatari Diars krav på att följa sharia eller islamisk lag.
Vissa individer och mediekällor uttryckte oro över Qatari-engagemanget. Eftersom Qatari Diar var inblandad krävdes projektet att följa sharia eller islamisk lag. Detta inkluderade ett förbud mot att samla ränta. Inte bara gav Qatari Diar kontanter (inte räntebärande lån) till projektet, banker var ursprungligen inte tillåtna som hyresgäster. Det fanns farhågor om att försäljning av alkohol, fläsk eller tobak samt företag som spel, hotell, biografer och nakenunderhållning också skulle vara förbjudet. Hines-Archstone-gruppen sa att den aldrig hade tänkt att tillåta banker, spel eller spritbutiker, och även om den sökte en vinbar (eller liknande verksamhet) som hyresgäst sa Qataris att deras tolkning av sharia tillät en sådan etablering. Qataris sade också att restauranger skulle kunna servera sprit och fläsk, eftersom försäljningen av sådana föremål inte var en restaurangs primära verksamhet. Automatiserade kassamaskiner skulle också vara tillåtna och avtalet mellan Hines-Archstone och Qatari Diar hindrade inte en bank som hyresgäst i framtiden. Oro över Qatari-rollen i CityCenterDC uttrycktes av den konservativa tankesmedjan Center for Security Policy och av Pamela Geller , författare till den populära konservativa bloggen Atlas Shrugs, som båda trodde att islamisk lag infördes på amerikaner utan deras medgivande. Konservativ oro över projektet rapporterades också i Washington City Paper .
I juni 2011 bröt det ut en stor oenighet om federala rådande löner om projektet. Tvisten innebar en framställning som lämnades in 2009 till USA: s arbetsdepartement (DOL) från Mid-Atlantic Regional Council of Carpenters, en regional union som tillhör United Brotherhood of Carpenters and Joiners of America . Fackföreningen hävdade att eftersom staden gick med på att höja skatterna för att stödja CityCenterDC och en offentlig park och stadssubventionerade prisvärda bostäder ingår i utvecklingen, utlöste projektet bestämmelserna i den federala Davis – Bacon-lagen - som kräver att rådande löner ska betalas på offentliga byggprojekt. Den lönepolitik och timme Division avslog ansökan i augusti 2010, men facket överklagas och vann ett beslut i juni 2011 att tillämpa gällande löner till projektet. Lön- och timmedelsavgörandet krävde inte att projektet skulle anställa fackföreningsarbetare, utan skulle få fackliga entreprenörer att bli mer konkurrenskraftiga. Staden och Hines / Archstone vädjade till en DOL-granskningskommitté och beslutet upphävdes och argumenterade för att det skulle öka kostnaderna med 20 miljoner dollar och kompromissa eller stoppa större stadsfinansierade byggprojekt vid Southwest Waterfront , campus St.Elizabeths. Sjukhus och det tidigare Walter Reed Army Medical Center- campus. Löneavdelningen sade att staden skulle vara ansvarig för löneökningen, medan staden sa att Hines / Archstone skulle behöva betala för det. Lokala fackföreningar och AFL-CIO motsatte sig stadens beslut att överklaga (som hade borgmästare Greys personliga godkännande). Washington Post ledde starkt mot DOL: s beslut i juni 2011.
Fas I slutförande och öppning
I slutet av 2013 var byggandet av de första byggnaderna i fas I klar och hyresgäster flyttade in till sina lägenheter i december. Våren 2014 började butikerna öppna. En elektronisk konstinstallation presenterades vid en ceremoni med borgmästaren Vincent C. Gray i juni 2014. Kontorsbyggnaderna öppnade senare samma år, med den största hyresgästen som flyttade i december 2014. Sommaren 2015 var det mesta av utvecklingen klar och restaurangen och detaljhandelshyresgästerna var öppna för affärer.
Fas II
I februari 2013 sa Hilton Worldwide att det var i samtal med CityCenterDC-utvecklare att öppna ett 370-rums Conrad Hotel vid 925 New York Avenue, NW som den andra fasen av sexbyggnadskomplexet. I början av sommaren 2014 slutfördes ett avtal om byggandet av ett Conrad Hotel. Byggandet på lyxhotellet slog mark i mitten av 2016, vilket är den sjunde totala byggnaden som utvecklats i partnerskapet Hines-Qatari. Qatari Diar Americas verkställande direktör Fabien Toscano uppgav att detta är en viktig milstolpe för kommande generationer framöver, eftersom det är "en destination utformad för att förbättra upplevelsen för alla som stannar och besöker och för att inspirera det sätt de väljer att arbeta, lev och spela ".
Gould-rymden
I oktober 2012 meddelade Kingston Gould III att han skulle bygga ett kontortorn på det tomma nordöstra partiet intill CityCenterDC. 900 New York Avenue NW, som föreslås möta New York Avenue NW och 9th Street NW, skulle ha 620 000 kvadratmeter (58 000 m 2 ) kontor och 13 våningar. Gould sa att Kendall / Heaton Associates var det ledande arkitektföretaget med designinmatningar från företaget Pickard Chilton . Atelier Ten-företaget skulle hjälpa till med att göra byggnaden hållbar, och det Seattle-baserade landskapsarkitektföretaget Gustafson Guthrie Nichol skulle hantera interiör- och exteriörlandskap. Byggnaden skulle vara kontorsutrymme "Klass A" med avancerade bekvämligheter, ett rum på översta våningen med utsikt över staden och ett 13-vånings atrium. Fasaden skulle vara i glas, och det skulle finnas omfattande landskapsinredning inomhus och utomhus. Två månader senare sa Gould att finansieringen skulle tillhandahållas av Oxford Properties Group (ett dotterbolag till den jättepensionsfonden OMERS Worldwide ) och troligtvis skulle bryta marken 2013.
Oro över ägande av Qatari Diar
Sharia lag anklagelser
Vissa individer och mediekällor uttryckte oro över Qatari-engagemanget. Eftersom Qatar Diar var en stor insats ägare, praktiserade det tungt att säga i de olika hyresgästerna och användningsområden tillåtna på hela utvecklingen, och projektet var tvungen att hålla sig till de begränsningar av sharia inom finans som kräver ingen ränta tas ut och som sådan Qatar investerade endast kapital och gav inte lån. Det fanns farhågor om att försäljning av alkohol, fläsk eller tobak samt företag som spel, hotell, biografer och nakenunderhållning också skulle vara förbjudet. Hines-Archstone-gruppen sa att den aldrig hade tänkt att tillåta banker, spel eller spritbutiker, och även om den sökte en vinbar (eller liknande verksamhet) som hyresgäst. Hines-Archstone-gruppen uppgav också att restauranger skulle kunna servera sprit, men att de inte skulle söka hyresgäster som spritbutiker vars huvudsakliga verksamhet var försäljning av alkohol. Automatiserade kassamaskiner skulle också vara tillåtna och avtalet mellan Hines-Archstone och Qatari Diar hindrade inte en bank som hyresgäst i framtiden.
Washington Post noterade att stadstjänstemän bekräftade att utestängning av banker och barer i enlighet med islamisk lag i själva verket var ett villkor för partnerskapsavtalet, och borgmästare Vincent C. Gray (D) uppgav att du måste göra ett val antingen ingen utveckling eller utveckling med vissa varningar "noterade också att de föredrog att inte ha banker eller barer i utvecklingen eftersom det inte passade deras vision om grannskapet runt projektet. De blandade meddelandena fortsatte när Hines befattningshavare sa att "sharia-efterlevnad" -strukturen skulle ha liten eller ingen betydelse för projektet.
Qatari-rollen i CityCenterDC kritiserades av den konservativa tankesmedjan Center for Security Policy som den som den kallade en "form av islamisk imperialism."
Islamiskt kulturcenter och Qatar Foundation International Headquarters
Under konstruktionen av utvecklingen rapporterade Washington Post att förutom det primära ägandet i projektet skulle Qatar Foundation International (QFI) utan vinstsyfte öppna ett stort kulturcenter på 15188 kvadratmeter i en av kontorsbyggnaderna. Centret skulle vara "utformat för att öka kunskapen och förståelsen för arabiskt språk och kultur i Amerika", och dess namn skulle vara "Al Bayt", vilket betyder "hem" på arabiska.
QFI: s största givare är Qatar Foundation, grundad av medlemmar i den Qatari kungafamiljen, Thani House . Förutom kulturcentret rapporterade The National att Qatar Foundation utvecklar en webbplats för inlärning av arabiska, eftersom den har investerat "minst $ 4,5 miljoner i år [2013] på stöd till arabiska språkkurser i amerikanska skolor" .
Det nya centret på 800 10th Street NW kommer också att fungera som QFI: s huvudkontor.
Referenser
Bibliografi
- Owen, David. Green Metropolis: Varför leva mindre, leva närmare och kör mindre är nycklarna till hållbarhet. New York: Riverhead Books, 2009.
- Trancik, Roger. Finding Lost Space: Theories of Urban Design. New York: Wiley, 1986.
externa länkar