Fastighetslagen (reglering och utveckling), 2016 - Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016
| Fastighetslagen (reglering och utveckling), 2016 | |
|---|---|
 | |
| Indiens parlament | |
| |
| Citat | Nr 16 av 2016 |
| Antaget av | Indiens parlament |
| passerade | 15 mars 2016 |
| Antaget | 25 mars 2016 |
| passerade | 10 mars 2016 |
| Godkänt till | 25 mars 2016 |
| Påbörjad | 1 maj 2016 - 61 av 92 sektioner anmälda 1 maj 2017 - Återstående 31 sektioner anmälda |
| Lagstiftningshistoria | |
| Räkningen | Proposition om fastigheter (reglering och utveckling), 2016 |
| Hänvisning till notan | XLVI-C från 2013 |
| Bill publicerad den | 14 augusti 2013 |
| Introducerad av | Dr Girija Vyas, minister för bostäder och fattigdomsbekämpning |
| Utskottets rapport |
Ständiga kommitténs rapport Välj kommittérapport |
| Status: Gäller | |
Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 är en lag från Indiens parlament som försöker skydda bostadsköpare och bidra till att öka investeringarna i fastighetsbranschen. Lagen inrättar en fastighetsregleringsmyndighet (RERA) i varje stat för reglering av fastighetssektorn och fungerar också som ett bedömningsorgan för snabb tvistlösning. Lagförslaget antogs av Rajya Sabha den 10 mars 2016 och av Lok Sabha den 15 mars 2016. Lagen trädde i kraft den 1 maj 2016 med 61 av 92 sektioner anmälda. De återstående bestämmelserna trädde i kraft den 1 maj 2017. Central- och statliga regeringar är skyldiga att meddela reglerna enligt lagen inom en lagstadgad period på sex månader.
Historia
Propositionen för fastighetsregulering (RERA) infördes 2013. I december 2015 hade unionens kabinett i Indien godkänt 20 stora ändringar av lagförslaget baserat på rekommendationer från en Rajya Sabha -kommitté som granskade lagförslaget. Lagförslaget hade remitterats till en urvalskommitté, som hade lämnat sin rapport i juli 2015. Men kongressen, vänstern och AIADMK hade uttryckt sina reservationer mot rapporten genom avvikande anteckningar. Den Rajya Sabha godkände lagförslaget den 10 mars 2016 och Lok Sabha godkände den 15 mars 2016.
Därefter meddelade ministeriet för bostäder och fattigdomsbekämpning från avdelning 1 av Rera -lagen meddelande SO 1544 (E) av den 26.04.2016 meddelade 61 avsnitt av 92 sektioner den 1 maj 2016 och se meddelande SO 1216 ( E) daterad 19.04.2017 meddelade de återstående 31 avsnitten.
| S.No. | Datum/år | Utvecklingen av RERA |
|---|---|---|
| 1 | 14-08-2013 | UPA -regeringen införde RERA -propositionen i Rajya Sabha. |
| 2 | 09-09-2013 | För vidare granskning hänvisades propositionen till Ständiga kommittén för stadsutveckling. |
| 3 | 08-10-2013 | Ständiga kommittén hörde informationen från ministeriet för bostäder och fattigdomsbekämpning. |
| 4 | 06-11-2013 till 12-11-2013 | Ständiga kommittén hörde synpunkter från några av de icke -statliga organisationerna som arbetar med fastigheter. |
| 5 | 2014-02-12 | Ständiga kommittén utarbetade sin rapport efter allmän opinion. |
| 6 | 13-02-2014 | Ständiga kommittén och stadsutveckling lämnade sin rapport. |
| 7 | 2015-07-04 | Fackets kabinett under ledning av premiärminister Narendra Modi godkände ändringar i propositionen. |
| 8 | 2015-06-05 | Lagförslaget infördes i Rajya Sabha och hänvisades till ständiga kommittén med 21 medlemmar i Rajya Sabha. |
| 9 | 2015-03-07 | Den valda kommittén innehöll 17 inställningar för att granska lagförslaget. |
| 10 | 30-07-2015 | Kommittén lämnade sin rapport till Rajya Sabha. |
| 11 | 10-12-2015 | Skåpet godkände 20 udda större ändringar av räkningarna. |
| 12 | 2015-03-03 | Rajya Sabha godkände lagförslaget. |
| 13 | 15-03-2015 | Lok Sabha godkände lagförslaget. |
| 13 | 25-03-2016 | RERA -räkningen fick samtycke från presidenten. |
| 14 | 2016-01-05 | Fastighetsregleringen och utvecklingslagen (RERA) trädde i kraft med 61 anmälda sektioner. |
| 15 | 01-05-2017 | Resterande 31 avsnitt i RERA -lagen meddelades. |
Strukturera
Rera Act 2016 har delats in i 10 kapitel , som ytterligare kategoriseras i 92 sektioner .
Lagen börjar med ingressen, ger titel, omfattning och påbörjande, registrering av fastighetsprojekt och fastighetsmäklare, promotors funktioner och skyldigheter, alloterades rättigheter och skyldigheter, om fastighetsregleringsmyndigheten, centrala rådgivande nämnden, fastighetsöverdomstolen. , olika brott, påföljder och bedömningar , om ekonomi, konton, revisioner och rapporter och andra diverse bestämmelser.
Nedan finns en översikt över Rera Act 2016 i tabellform-
| Kapitel nr. | Kapitelens titel | Avsnitt som omfattas |
|---|---|---|
| I | Preliminära | 1 och 2 |
| II | Registrering av fastighetsprojekt och fastighetsmäklare | 3 till 10 |
| III | Arrangörens funktion och arbetsuppgifter | 11 till 18 |
| IV | Tilldelades rättigheter och skyldigheter | 19 |
| V | Fastighetsregleringsmyndigheten | 20 till 40 |
| VI | Centrala rådgivande rådet | 41 och 42 |
| VII | Fastighetsöverdomstolen | 43 till 58 |
| VIII | Brott, straff och dom | 59 till 72 |
| IX | Ekonomi, konton, revision och rapporter | 73 till 78 |
| X | Diverse | 79 till 92 |
Huvudsakliga bestämmelser
Definitionsklausul
Definitionsklausulen enligt avsnitt 2 i lagen innehåller betydelsen av flera termer som används i hela lagen. Nedan finns en tabell som innehåller viktiga definitioner-
| Underavsnitt | Titel |
|---|---|
| (b) | Annons |
| (d) | Allottee |
| (e) | Lägenhet |
| (k) | Matta område |
| (n) | Gemensamma områden |
| (za) | Intressera |
| (Z H) | Planeringsområde |
| (zk) | Promotor |
| (zl) | Prospekt |
| (zn) | Fastighetsprojekt |
| (zq) | Sanktionerad plan |
| (zr) | Spareklausul |
Registrering av fastighetsprojekt och fastighetsmäklare
Lagen föreskriver registreringspolicy för ett fastighetsprojekt och fastighetsmäklare och tillhörande bestämmelse enligt avsnitt 3.
Underavsnitt (1) i 3 § i lagen gör det obligatoriskt för alla fastighetsprojekt att registrera sig hos RERA för att starta ett projekt för att ge större transparens i projektmarknadsföring och genomförande. För pågående projekt som inte har fått ett slutbetyg på dagen för lagens ikraftträdande måste de söka registreringar inom 3 månader.
Varje statlig RERA måste antingen godkänna eller avslå ansökan om registrering inom 30 dagar från den dag då ansökan lämnades in av promotorn. Efter lyckad registrering kommer projektledaren för fastighetsprojektet att få ett registreringsnummer, ett inloggnings -ID och ett lösenord för att fylla i de väsentliga detaljerna på webbplatsen för RERA.
Om arrangören misslyckas med att registrera sig, är han ansvarig för ett påföljd som kan sträcka sig till ett straff på 10% av den beräknade projektkostnaden. Om han inte följer de förordningar, anvisningar eller beslut som utfärdats av State Rera, ska han straffas med fängelse som kan sträcka sig upp till tre år eller med böter som kan uppgå till ytterligare 10% av den beräknade kostnaden av projektet.
Fastighetsmäklare som underlättar försäljning eller köp av fastigheter måste göra förhandsregistrering. Sådana agenter kommer att få ett enda registreringsnummer för varje stat eller unionsterritorium, som måste anges av agenten vid varje försäljning som han underlättar. Om en fastighetsmäklare inte registrerar sig eller strider mot avsnitt 9 (registrering av fastighetsmäklare) och avsnitt 10 (fastighetsmäklares funktioner och arbetsuppgifter), ska han bli straffbelagd med 10 000 ₹ varje dag under vilken sådan försummelse fortsätter. Denna sanktion kan kumulativt sträcka sig upp till 5% av kostnaden för tomten, lägenheten eller byggnaden, om så är fallet, för fastighetsprojektet.
Inrättande av fastighetsregleringsmyndighet och överklagandenämnd
Etableringen enligt 20 och 43 § i lagen kommer att bidra till att inrätta fastighetsreglerande myndigheter på statlig nivå för att reglera transaktioner relaterade till både bostadsprojekt och kommersiella projekt och se till att de genomförs och överlämnas i tid. Överklagandenämnderna kommer nu att bli tvungna att döma ärenden inom 60 dagar i motsats till den tidigare bestämmelsen om 90 dagar och tillsynsmyndigheterna att avyttra klagomål inom 60 dagar medan ingen tidsram anges i den tidigare propositionen.
Brott, straff och dom
Avsnitten 59 till 72 i kapitel VIII i lagen innehåller bestämmelser om brott, straff och dom.
Straff för icke-registrering
59, 60 och 62 § i lagen ger straffet till promotorerna och fastighetsmäklarna för icke-registrering enligt Rera.
Nedan finns en tabell som beskriver straffet och fängelse-
| Sektion | Underavsnitt | Straffmottagare | Villkor för straff | Straff | Fängelse | Straff Clubbing |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 59 | (1) | Promotor | Om promotorn strider mot avsnitt 3 | Beloppet kan sträcka sig upp till 10% av den beräknade kostnaden för fastighetsprojektet. | NOLL | Bara bra |
| (2) | Om arrangören inte följer ordern, beslut eller anvisningar utfärdade enligt underavsnitt (1) | Belopp enligt avsnitt (1) + belopp som ytterligare kan sträcka sig upp till 10% av den beräknade kostnaden för fastighetsprojektet. | Fängelsestiden kan vara upp till 3 år. | Antingen böter eller fängelse eller båda. | ||
| 60 | NA | Promotor | Om arrangören tillhandahåller falsk information enligt avsnitt 4. | Beloppet kan sträcka sig upp till 10% av den beräknade kostnaden för fastighetsprojektet. | NA | Bara bra |
| 62 | NA | Fastighetsmäklare | Om någon fastighetsmäklare inte följer 9 och 10 § i lagen. | Beloppet på 10000 ₹ varje dag under vilken sådan standard fortsätter. Det kan sträcka sig upp till 5% av den beräknade kostnaden för fastighetsprojektet. | NA | Bara bra |
Straff för bristande efterlevnad av order, beslut eller anvisningar
| Sektion | Straffmottagare | Icke-efterlevnad av order som ges av | Straff | Fängelse | Straff Clubbing |
|---|---|---|---|---|---|
| 63 | Promotor | Fastighetsregleringsmyndigheten | Straff för varje dag under vilken sådan standard fortsätter och kan sträcka sig upp till 5% av den beräknade kostnaden för fastighetsprojektet. | NA | Bara bra |
| 64 | Promotor | Fastighetsöverdomstolen | Straff för varje dag under vilken sådan standard fortsätter och kan sträcka sig upp till 10% av den beräknade kostnaden för fastighetsprojektet. | Fängelsestiden kan vara upp till 3 år | Antingen böter eller fängelse eller båda |
| 65 | Fastighetsmäklare | Fastighetsregleringsmyndigheten | Straff för varje dag under vilken sådan standard fortsätter och kan sträcka sig upp till 5% av den beräknade kostnaden för fastighetsprojektet. | NA | Bara bra |
| 66 | Fastighetsmäklare | Fastighetsöverdomstolen | Straff för varje dag under vilken sådan standard fortsätter och kan sträcka sig upp till 10% av den beräknade kostnaden för fastighetsprojektet. | Fängelsestiden kan vara upp till 1 år | Antingen böter eller fängelse eller båda |
| 67 | Allottee | Fastighetsregleringsmyndigheten | Straff för varje dag under vilken sådan standard fortsätter och kan sträcka sig upp till 5% av den beräknade kostnaden för fastighetsprojektet. | NA | Bara bra |
| 68 | Allottee | Fastighetsöverdomstolen | Straff för varje dag under vilken sådan standard fortsätter och kan sträcka sig upp till 10% av den beräknade kostnaden för fastighetsprojektet. | Fängelsestiden kan vara upp till 1 år | Antingen böter eller fängelse eller båda |
Skydd av bostadsköpare
Lagen förbjuder att icke -redovisade pengar pumpas in i sektorn, och från och med nu måste 70% av pengarna sättas in på bankkonton genom checkar obligatoriskt. En stor fördel för konsumenter som ingår i lagen är att byggare måste ange priser baserat på mattor och inte på superbebyggt område. Lagen säger att mattaområdet innehåller användbara utrymmen som kök och toaletter. Enligt Rera är det obligatoriskt för byggarna att avslöja mattområdet.
Statliga föreskrifter enligt Rera
84 § i lagen föreskriver att varje statlig regering inom sex månader efter det att lagen verkställts ska fastställa regler för genomförandet av lagens bestämmelser. Reglerna ska meddelas av statsregeringen. Så sent som den 31 oktober 2016 släppte centralregeringen fastighetsreglerna (förordning och utveckling) (allmänna) regler, 2016, se meddelande från ministeriet för bostäder och fattigdomsbekämpning (HUPA). Reglerna så utfärdade av centralregeringen är tillämpliga på de fem unionsområdena utan lagstiftning, nämligen Andaman & Nicobar Islands, Dadra & Nagar Haveli, Daman & Diu, Lakshadweep och Chandigarh. Reglerna har utfärdats efter det tidigare utkastet till utkast för kommentarer.
Från och med den 13 juli 2019 har Arunachal Pradesh, Meghalaya, Sikkim och Nagaland inte meddelat reglerna. I fallet med fem nordöstra stater står RERA-lagen inför vissa konstitutionella utmaningar eftersom marken i dessa stater ägs av samhället. Västbengalen anmälde en liknande lag som kallas West Bengal Housing Industry Regulatory Act, 2017, som trädde i kraft från 1 juni 2018. Från och med juli 2019 har dock många stater inte genomfört lagen och underlåtit att meddela en permanent tillsynsmyndighet, överklagande myndighet eller en webbplats. Ett diagram som visar implementeringsstatus för olika delstater från juli 2019 kan ses här .